マンションを担保にした不動産担保ローンは組める？区分所有物件ならではの注意点

10秒でわかるこの記事の要約

• マンション（区分所有建物）でも不動産担保ローンは組める。ただし専有部分だけでなく敷地権の状況が審査に影響する。
• 戸建て・土地に比べて積算評価が出にくく、金融機関によっては取り扱いに消極的なケースがある。
• 管理費・修繕積立金の滞納の有無や大規模修繕計画など、管理組合の状況も評価のポイントになる。
• 建て替え決議前後の物件や、売却までのつなぎ資金として使う場合は、権利関係や返済計画に特有の注意点がある。
• アビックは独自基準により、区分所有物件・建て替え検討中の物件でも個別相談が可能。

「所有しているマンションを担保に資金を借りたいけれど、戸建てや土地と同じように融資を受けられるのだろうか」と不安に感じている方は少なくありません。

結論からいうと、マンションでも不動産担保ローンを利用することは可能です。ただし、マンションは「区分所有建物」という特殊な形態の不動産のため、戸建てや土地とは異なる審査のポイントがあります。

本記事では、マンションを担保にする際の基本的な仕組みから、審査で確認されるポイント、建て替えや売却との関係で注意すべき点まで、わかりやすく解説します。

マンション（区分所有建物）を担保に不動産担保ローンは組める？基本と結論

まず押さえておきたいのは、マンションも立派な不動産であり、不動産担保ローンの担保として利用できるという点です。自宅として住んでいるマンションはもちろん、投資用に所有しているワンルームマンションやリゾートマンションなども担保の対象となります。

ただし、マンションは一棟の建物を複数の所有者で分け合っている不動産です。そのため、戸建てや土地に比べて審査のハードルや評価の方法が異なる点を理解しておく必要があります。

なお、自宅しか担保がない場合や、夫婦の共有名義・親名義のマンションを担保にしたい場合は、あわせて以下の記事もご覧ください。

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そもそも「区分所有建物」とは？戸建て・土地担保との違い

区分所有建物とは、一棟の建物の中に構造上・利用上独立した複数の部屋があり、それぞれの部屋を別々の人が所有している建物のことをいいます。分譲マンションはその代表例です。区分所有建物は、次の3つの要素で構成されています。

戸建ては土地と建物を単独で所有しているため、担保評価も「土地＋建物」とシンプルです。一方でマンションは、建物全体や土地全体を自由に処分できるわけではないため、評価方法が戸建て・土地とは異なるのです。

マンションが「担保にしにくい」と言われる2つの理由

マンションが担保にしにくいと言われる理由は、主に次の2つです。

1つ目は、積算評価が出にくいことです。積算評価とは、土地と建物それぞれの価値を積み上げて不動産の価値を算出する方法です。マンションの場合、土地の価値は敷地権の持分割合分しか計算されず、建物部分は築年数の経過とともに評価が大きく下がります。そのため、実際の取引相場に比べて評価額が低く出やすい傾向にあります。

2つ目は、物件によっては流動性が低くなることです。マンションの価値は管理規約や管理組合の状況に左右されます。築年数が古い物件や郊外の物件、管理状態がよくない物件などは買い手が限られ、競売時の回収が難しいと判断されることがあります。

こうした理由から、金融機関によってはマンション担保の融資に消極的なケースがあるのです。

マンションを担保にする際に確認される2つの審査ポイント

マンションを担保にする場合、返済能力や資金使途といった一般的な審査項目に加えて、区分所有建物ならではの確認ポイントがあります。ここでは、特に重要な2つのポイントを解説します。

①専有部分だけでなく「敷地権」の有無・持分割合

マンションの担保評価では、専有部分の広さや状態だけでなく、土地に対する権利である「敷地権」も確認されます。

現在の区分所有法では、原則として専有部分と敷地利用権を切り離して処分することはできません。この仕組みは1983年（昭和58年）の法改正で導入されたもので、登記簿上で専有部分と一体化された土地の権利を「敷地権」といいます。

注意が必要なのは、敷地権が登記されていないマンションです。法改正以前に建てられた古いマンションの一部などでは、建物と土地の権利が別々に登記されているケースがあります。この場合、建物だけでなく土地の共有持分にも担保を設定する必要があり、権利関係の確認に時間がかかったり、担保評価がさらに下がりやすくなったりする点に注意が必要です。

②管理規約・管理組合の状況（管理費・修繕積立金の滞納、大規模修繕計画）

マンションの資産価値は、管理の状態に大きく左右されます。そのため、審査では管理規約や管理組合の状況も確認されます。

特に重要なのが、管理費や修繕積立金の滞納の有無です。区分所有法では、滞納された管理費等はその部屋を取得した人にも請求できると定められています。つまり、滞納があると競売などで物件を処分した場合に買い手の負担となるため、担保評価にとってマイナスとなるのです。

また、大規模修繕の予定や長期修繕計画の内容も確認されます。修繕積立金が不足している場合は、将来的に一時金の徴収や積立金の値上げが行われる可能性があり、資産価値や所有者の費用負担の観点からチェックされることになります。

アビックなら区分所有物件でも柔軟に融資相談が可能

一般的に、銀行や大手ノンバンクでは、築年数の古いマンションや評価の出にくいマンションを担保にした融資は難しい傾向にあります。

しかしアビックでは、マンションを担保にした融資にも柔軟に対応しています。自宅マンションはもちろん、投資用の区分所有マンションやリゾートマンションなど、さまざまなマンションでの融資実績がありますので、お気軽にご相談ください。

独自の評価基準で「積算評価が出にくい」マンションもスピード審査

アビックでは、単に不動産価格の評価だけでなく、お客様の過去の実績や今後の事業計画、事業の将来性などを総合的に判断して融資を決定しています。

築年数が経過したマンションであっても、法定耐用年数だけで判断するのではなく、実際の相場価値をもとに評価します。積算評価が出にくいという理由で他社に断られたマンションでも、融資を受けられる可能性があるのです。

また、すでに住宅ローンなどの抵当権が設定されているマンションでも、担保評価と借入残高によっては第2順位、第3順位での融資も可能です。お申込みから最短2日でのスピード融資にも対応しています。

※2026年9月時点の情報です。最新の条件は公式サイトをご確認ください。

建て替え検討中・大規模修繕中のマンションでも相談可能な体制

築年数が古いマンションでは、建て替えや大規模修繕の話が持ち上がることも少なくありません。「建て替えが決まったら、残りのローンはどうなるのか」「修繕一時金を用意する必要がある」といったお悩みを抱えている方もいるでしょう。

建て替え決議の前後は権利関係が複雑になるため、一般的な金融機関では融資の判断が難しいとされるケースがあります。アビックでは、建て替え検討中や大規模修繕中のマンションについても、権利関係や今後の計画を丁寧に確認したうえで個別にご相談いただけます。

マンションを担保にする際の注意点とよくあるトラブル

マンションを担保にする際は、区分所有建物ならではのリスクも理解しておく必要があります。ここでは、特に相談の多い「建て替え」と「売却」に関する注意点を解説します。

建て替え中・決議前後の物件を担保にする際のリスク

マンションの建て替えは、区分所有者の集会で「建替え決議」を行って進めるのが一般的です。決議には原則として区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。なお、2026年4月に施行された改正区分所有法により、耐震性の不足など一定の事由がある場合は4分の3以上に要件が緩和されました。

建て替えが決まっても、残りの住宅ローンがなくなるわけではありません。工事期間中は仮住まいの家賃が発生するため、ローン返済と家賃の二重負担になる可能性があります。建て替え費用の一部負担が必要になることもあるでしょう。

また、建て替え決議の前後は、参加・不参加の意向や権利の移り変わりなどで権利関係が複雑になりやすく、審査期間が通常より長くなるケースもあります。建て替えの可能性がある場合は、スケジュールに余裕を持って早めに相談することが大切です。

売却との比較：つなぎ資金として活用する場合の注意点

マンションの住み替えでは、「今のマンションを売ってから新居を買う（売却先行）」か「新居を買ってから今のマンションを売る（購入先行）」かによって、資金が必要になるタイミングが変わります。

購入先行の場合、今のマンションが売れるまでは新居の購入資金が不足しがちです。売却先行の場合も、売却代金が入る前に仮住まいの費用や引っ越し費用が必要になることがあります。こうした資金のタイミングのズレを埋める方法として、マンションを担保にした「つなぎ資金」の活用が考えられます。

ただし、つなぎ資金として利用する際は、売却が予定どおりに進まないリスクを想定しておく必要があります。売却価格が想定より低かった場合や、売却までに時間がかかった場合でも返済できるよう、余裕を持った返済計画を立てておくことが重要です。

【事例紹介】マンションを担保にした資金調達

ここからは、アビックでマンションを担保に資金調達をした事例をご紹介します。

事例1：リゾートマンションを担保に事業資金を調達したケース

宮城県仙台市青葉区で飲食店を経営する個人事業主様の事例です。店舗の設備を入れ替えるため、取引先の金融機関に1,000万円の融資を申し込みましたが、すでに保証協会付きの借入れがあったため担保を求められました。

ご自宅はすでに銀行の担保に入っていたため、ほかに所有しているリゾートマンションと遊休地を担保に交渉したものの、銀行からはよい返事がもらえませんでした。そこで、全国対応でリゾートマンションや遊休地も担保にできるアビックに申込みをされました。

事業計画書などの資料をもとに審査を行い、年に数回しか使用していなかったリゾートマンションを専門業者に借り上げてもらうことで収益向上につながることをご提案しました。結果として、1,000万円の不動産担保ローンを実行しています。

事例2：売却活動中の投資用マンションを担保につなぎ資金を調達したケース

東京都杉並区にお住まいで、不動産投資を行っている60歳の個人事業主様の事例です。カードローンなどの借入れが増えたため、所有する投資用マンション（区分所有マンション）を売却することにしました。

住宅ローンとカードローンの返済が毎月25万円と負担が大きく、売却までの間に借入れを一本化しようと銀行に相談しましたが、融資枠がいっぱいという理由で断られてしまいました。

アビックでは、実勢価格と担保査定をもとに、投資用マンションの1番抵当権の借り換えと他のローンの一本化が可能と判断し、2,500万円のおまとめローンを実行しました。月々の負担が軽くなったことで売却活動にも余裕が生まれ、3ヶ月後には予定以上の金額で売却できています。

マンションを担保にした不動産担保ローンに関するよくある質問（FAQ）

まとめ：マンションだからと諦めずにアビックへご相談を

マンションは区分所有建物という特性から、敷地権や管理状況などの確認が必要となり、戸建てや土地に比べて評価が出にくいケースがあります。しかし、条件次第で不動産担保ローンを利用することは十分に可能です。