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不動産担保ローンの借り換えのメリット・デメリットをわかりやすく解説


「比較的金利は低いのに毎月の返済額が多く、生活に負担がかかっている…」
「もうすこし金利を下げることはできないのかな…?」

現在不動産担保ローンを利用している方の中には、このような不満があるという方も少なくないのではないでしょうか。

そのようなときに検討すべきなのが、ローンの借り換えです。
借り換えることで返済負担が軽くなる可能性があり、家計の出費を軽減できます。

ただし、借り換えにはデメリットが生じるのを忘れてはいけません。

この記事では借り換えを検討する際に、どのようなポイントを押さえておかなければいけないのか解説します。借り換えで失敗したくない方は、ぜひチェックしてくださいね。

不動産担保ローンの借り換えとは?

借り換えとは、もっと有効な不動産担保ローンに借り換える方法です。新しく借りたローンで既存のローンを完済し、それ以降は新しく借りたローンの返済のみを続けていきます。

不動産担保ローンに限らず、住宅ローン・カードローン・フリーローンなどにも利用できる方法です。

不動産担保ローンを借り換えるメリット

不動産担保ローンを借り換えるメリットは、以下の3つです。

  • ・金利が下がり利息負担が減る
  • ・毎月の返済額が抑えられる
  • ・新しく資金調達できる可能性もある

不動産担保ローンを借り換えるメリット

新たなローンに借り換えすることで、借入金利が下がる可能性があります。

金利が軽減されると、利息も少なくなるのが、借り換えの大きなメリットです。金利差が大きくなればなるほど、トータルで支払う利息額を抑えられます。

キャッシュフローで見た場合にも現金の出ていく量が減るため、資金繰りは大幅に改善するでしょう。

毎月の返済額が抑えられる

返済期間を大きく短縮しなければ、金利が下がることで毎月の返済額が少なくなるところが利点です。

仮に金利が変わらなかったとしても、既存ローンよりも返済期間を延長できれば返済額を減らせます。

また、不動産担保ローン以外にも複数のローンを借りている場合、それらを1本にまとめることで返済額が少なくなる可能性があります。

項目 A社 (不動産担保ローン) B社 (フリーローン)
借入金額 3,500,000円 1,500,000円
借入金利 5.0% 7.0%
返済期間 7年 5年
毎月の返済額 49,468円 29,701円

仮に上記のような借入をしている場合、2社の合計で毎月の返済額は 79,169円です。

もしC社の不動産担保ローンに、借入金利4.0%、返済期間10年で借り換えできた場合、毎月の返済額は以下のようになります。

項目 C社 (不動産担保ローン)
借入金額 5,000,000円
借入金利 4.0%
返済期間 10年
毎月の返済額 50,622円

金利が下がり、返済期間を延長できたことで、毎月の返済額は 28,547円もお得になります。

もちろん、金融機関や審査によって、人それぞれ金利や返済期間に違いはあるものの、不動産担保ローンの借り換えを検討する価値は十分にあるのです。

新しく資金調達できる可能性もある

既存ローンを完済する資金とは別に、新しくお金を借りられる可能性があります。

不動産担保ローンは審査時に、借入人の返済能力と担保不動産の評価額で貸付金額を算出するのが特徴です。既存ローンの借入時よりも、返済能力や不動産の価値が上がっていれば、当時より多く借りられることがあります。

不動産担保ローンを借り換えるデメリット

借り換えを進める上で、メリットははっきりしています。しかし、デメリットがないわけではありません。

金利が下がる条件にばかり注目しがちですが、返済設計の面でのデメリットも理解する必要があります。主なデメリットは以下の3つです。

  • ・借り換え手続きに諸費用が発生する
  • ・返済期間を延長すると利息負担が増える
  • ・金利や返済額が必ず下がるとは限らない

借り換え手続きに諸費用が発生する

代表的なデメリットは、借り換えする際にかかる諸費用。借り換え時に負担しなければならない主な諸費用は以下のとおりです。

  • ・既存ローンの繰り上げ返済手数料
  • ・事務手数料
  • ・印紙代
  • ・抵当権、根抵当権の登記費用

まず、借り換えを進めるためには、現在借りている不動産担保ローンを繰り上げ返済しなければいけません。

繰り上げ返済に関して手数料が設定されていることも多く、これだけでも負担が増えてデメリットにつながります。

さらに新しい不動産担保ローンを設定する場合にも、手数料が発生することを忘れてはいけません。事務手数料や印紙代、抵当権・根抵当権の登記費用などがかかります。

借り換えをしても、そこまで金利や毎月の返済額に変化がない場合、諸費用で損してしまうこともあります。借り換えをした際に、どのくらい金利を下げられるかがポイントなので、あらかじめ諸費用を加味してシミュレーションをおこなうことが大切です。

諸費用をプラスしても金利負担を軽減できる場合は、不動産担保ローンを借り換えた方が有効といえるでしょう。

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返済期間を延長すると利息負担が増える

メリットの章で解説したとおり、既存ローンよりも新規ローンの返済期間を延長すれば、毎月の返済額が下がる可能性があります。

毎月の資金繰りがラクになるものの、返済期間を延ばすほど利息の負担は増えていきます。

トータルで支払う返済額を抑えたいなら、支払いが困難にならない範囲で返済期間を短くするのがおすすめです。

金利や返済額が必ず下がるとは限らない

借り換えをしたからといって、必ずしも良い条件で借りられる訳ではありません。

借り換えには審査があり、審査の結果次第で既存ローンよりも高い金利が適用され、毎月の返済額が上がることも考えられます。

金利が上がってしまうのは、以下のようなケースです。

  • ・転職などを理由に年収が下がった
  • ・ほかの金融機関でもローンを組んで、毎月の総返済額が増えた
  • ・不動産の価値が下がった

3つのケースからみる不動産担保ローンの借り換え

不動産担保ローンの借り換えを検討する場合、以下の3つのケースが考えられます。

ケース1:毎月の返済額と返済総額、どちらも減少する
ケース2:毎月の返済額は増えるが、返済総額が減る
ケース3:返済総額は増えるが、毎月の返済額が減る

最も有効なのは、ケース1の毎月の返済も少なくなり、返済総額も減る方法。つまり既存ローンよりも低い金利が適用されるケースです。

金利差が大きいなら、返済期間を延長しても返済総額が減る可能性があります。現在借りている不動産担保ローンの金利が高い方にとって、有効な方法です。

しかし、この両方が減らなくても有効になる場合があります。それがケース2、ケース3です。

まずケース2は、返済期間を短縮し、毎月の返済額は増えるが返済総額が少なくなる方法です。
金利の設定が同じでも、長期的に見れば総返済額は少なくなります。

対してケース3は、返済総額は増えてしまうが、毎月の返済額を減らす方法です。
返済期間を長く設定できるローンに借り換えし、月々の返済額を減らします。

デメリットの章でも解説したように、返済期間を延長するほど返済額は下がるものの、利息負担が膨れ上がるので気を付けましょう。

このように不動産担保ローンの借り換えは、全て同じ条件ではありません。
自分の目的と状況に合った借り換え先を考える必要があります。

借り換える場合の有効なパターン

不動産担保ローンの借り換えには、不動産担保ローンから不動産担保ローンに借り換える以外にも、以下の2つの方法が考えられます。

  • ・無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換え
  • ・住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換え

無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換え

無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えも有効な方法です。担保がないぶん、不動産担保ローンに比べて無担保ローンは金利が高い傾向にあります。

カードローンは無担保ローンの代表格のような存在ですが、使い道が原則自由なので、金利の設定が高く返済の負担が大きくなります。

返済が苦しくなるケースも多いことから、不動産担保ローンに借り換えることで、将来的な負担を大きく減らせる可能性があるのです。

また、無担保ローンの返済期間は不動産担保ローンよりも短く設定されていることが多く、そのぶん毎月の返済金額が上がりやすいのがデメリット。返済期間を長く設定できる不動産担保ローンに借り換えれば、毎月の返済額を減らせます。

住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換え

住宅ローンを不動産担保ローンに借り換えする方法もあります。

住宅ローンは借入金額が大きく、毎月の負担は非常に大きくなりやすいのが特徴です。

資金の使い道が、住宅関係資金に限定されていることで、不動産担保ローンよりも低金利で借りられる傾向にあります。

しかし市場金利が高いときに借り入れした場合、高い金利が適用されていることもあるでしょう。条件によっては不動産担保ローンに借り換えることで負担が減るケースがあります。

不動産担保ローンの借り換えの流れ

不動産担保ローンの借り換えを考えているなら、手順を理解しておくのが大切です。

思っている以上に時間を取られるケースもあり、事前に手続きの流れを把握しておくことで、スムーズに手続きを進められます。

借り換えの流れは、以下のとおりです。

➀金融機関に相談・仮申し込み
まずは借り換えができる金融機関に相談し、仮審査を受けます。

➁本申し込み
審査に通ったら、借り入れの条件を既存ローンと比較しましょう。借り換えのメリットがあるようなら、本申し込みに移ります。

審査に落ちた場合は、他の金融機関に相談しても厳しい条件となる可能性が高いです。

アビックでは、他社で断られた場合でも融資可能なケースがあります。お気軽にご相談ください。

➂既存ローンの金融機関に借り換えの連絡
審査を通過した後、これまで借りていた不動産担保ローンの金融機関に対し、全額返済することを伝えます。返済日や返済総額、返済に必要な手続きを確認しましょう。

この段階で、繰り上げ返済にかかる手数料も確認するのが重要です。

➃借り換え先との契約日を調整
その後、これから不動産担保ローンを借り換える金融機関に話をして日程を調整します。

⑤借り換えの実行
契約日になると、借り換え先の金融機関で融資がおこなわれます。これまでの金融機関へ借入総額が振り込まれ、既存ローンが完済されます。

⑥抵当権の抹消に必要な書類を受領
返済が完了すれば抵当権を抹消できるので、これまでの金融機関から必要な書類を受け取りましょう。

⑦借入元の抵当権を抹消・借入先に新しく設定
抵当権の抹消や設定の手続きは、金融機関から紹介された司法書士に委託するのが通常です。

借り換え先の金融機関で抵当権を新たに設定し、これで新しい返済がスタートします。

この間かかる時間は、一週間程度です。
ただし、時期によっても違いがあるため、10日から20日程度は見ておくといいでしょう。
アビックでは、借り換えの場合もスピーディーな融資が可能です。

不動産担保ローンを借り換えるタイミング

不動段担保ローンの借り換えは、以下のようなタイミングで検討するのがおすすめです。

・毎月の返済が苦しくなってきたとき
現在の借り入れ条件で返済を続けるのが困難だと感じたら、借り換え先を探しましょう。ここまで解説してきたとおり、借り換えすることで毎月の返済額を軽減できる可能性があります。

・返済期日の延長ができないとき
既存ローンの返済期日が差し迫っており、延長に対応してもらえないときも借り換えを検討するタイミングです。借り換えをして返済期間を長めに設定できれば、余裕をもって返済を続けられます。

・不動産を新たに取得したとき
現在無担保ローンを借り入れ中で、相続や贈与などで不動産を取得した場合、不動産担保ローンへの借り換えを検討すべきです。

前述したように、無担保ローンに比べて不動産担保ローンは金利が低く、返済期間が長い傾向にあります。

まとめ

不動産担保ローンの借り換えは、返済の負担を減らせることがメリットです。しかし、借り換え先の金融機関をしっかりと検討しなければ、現在よりも悪い条件の下で契約することになってしまいます。

あくまでも現在より良い条件のときに、不動産担保ローンの借り換えをおこないましょう。

まずは知識を持って現状を把握し、これから先の返済に向けてより良い方法を見つけ出すことが大切です。

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この記事を書いた人

コラム(お役立ち情報)編集部

コラム(お役立ち情報)編集部

ファイナンスや不動産業での知識と経験豊富なスタッフ(貸金業務取扱主任者や宅地建物取引士の有資格者)が中心となり、公認会計士事務所・弁護士法人・司法書士法人等の専門職の方からの意見やアドバイスを取り入れ、日々、執筆と監修を行っております。