【住宅ローン フルローン】頭金なしで利用するメリット・デメリットと審査のポイント

10秒でわかるこの記事の要約

• フルローンとは住宅購入価格の100％を融資する住宅ローン商品。
• 頭金不要で購入時期を早められ、手元資金を温存できる点が特徴。
• 一方で審査の厳格化、返済額増加、金利上昇や担保割れのリスクに注意。
• 審査基準や年収別の借入目安、審査落ち時の代替策も詳しく解説。
• アビックは住宅ローンが難しい場合でも、不動産担保ローンで柔軟な資金調達を50年以上の実績で支援。

夢のマイホームを実現する住宅ローン。その中でも頭金なしで組むことができる「フルローン」とは、どのようなものなのでしょうか。

この記事では、フルローンの定義や仕組み、メリット、デメリット、さらにはフルローンが組めなかった場合の対処法まで、徹底的に解説しています。住宅購入のローンをご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンにおける「フルローン」の基本的な仕組み

ここでは、フルローンの定義や仕組み、それが広がる背景について解説します。

住宅ローンにおけるフルローンの定義

住宅ローンにおけるフルローンとは、自宅用の土地や建物の購入価格に対して100%を融資する、金融機関における商品のひとつです。例えば、不動産購入に5,000万円が必要な場合、審査が通ると5,000万円が融資されます。

ただし、住宅購入にかかる諸費用は対象外とする金融機関も存在します。その場合は、諸費用を別途用意しなければならない点に注意が必要です。

オーバーローンの仕組みと違い

フルローンと比較されるものとして、「オーバーローン」があります。

オーバーローンとは、自宅用の土地や建物の価格以上の融資を受けることです。住宅ローンの場合、不動産購入費以外に発生する、仲介手数料や登記費用、火災保険料などの諸費用を含んだケースが該当します。

また、頭金を入れてローンを組んだ場合でも、住宅購入後に不動産の資産価値が融資金額を下回っている状態もオーバーローンとなります。

金融機関がフルローンを提供する理由と背景

金融機関がフルローンを提供するようになった背景には、低金利の長期化があげられます。以前は住宅購入には頭金を準備することが一般的でした。しかし、長期間にわたる低金利時代を経て、住宅購入のハードルが下がりました。さらに、低金利であれば頭金なしでも大きな負担増にはならないことから、多くの人がフルローンを活用するようになりました。

また、それにともなう金融機関の顧客獲得競争が激化したことも要因のひとつといえます。特に、ネット銀行の参入によりさらなる低金利が実現したことで、競争はさらに激化していきました。

こういった背景から、フルローンの取扱数が増え、フルローンの活用件数の増加につながったのです。

フルローンの大きなメリットと注意すべきデメリット

フルローンを組む際には、大きなメリットと注意するべきデメリットが存在します。それぞれ詳しく解説します。

フルローンを利用するメリット

住宅ローンにおいてフルローンを利用する場合、大きく分けて4つのメリットがあります。

1. 1. 手元の資金を温存できる

   住宅を購入すると、不動産取得税や固定資産税などの税金、家具家電・車の購入費など、大きな出費が発生します。そのほかにも医療費や教育費など、急にお金が必要になることも考えられるでしょう。こういった場合に、もし貯金の大半を頭金にしてしまうと、これらの出費に耐えられない可能性があります。そのため、住宅購入に資産を使い切らず手元に残して置けるのは、急な出費への備えとともに心的負担の軽減にもつながります。

2. 2. 住宅ローン控除額が大きくなる

   住宅ローン控除とは、一定期間において住宅ローン残高の0.7％分を、所得税や住民税から控除する制度です。フルローンの場合、頭金ありの場合よりもローン額が大きくなるため、住宅ローン控除は大きくなります。ただし、控除額には上限があり、また納税額を超えた分についての還付はされない点に注意が必要です。

3. 3. インフレ対策になる

   インフレとは、物価が上がりお金の価値が下がることです。つまり、現金を不動産などの実物資産に変えることで、資産価値が減るリスクを低減することができます。また、ローンはお金なので、インフレが進むと実質的にローン負担が減っていることになり、資産の価値はより大きくなります。このように、不動産を購入することはインフレ対策のひとつといえるのです。

4. 4. 住宅購入時期を早められる

   一般的な住宅ローンの場合、住宅購入費の2～3割ほどの頭金が必要になります。例えば、5,000万円の不動産であれば、1,000～1,500万円ほどになります。この金額は決して少なくなく、夫婦共働きだとしても貯めるまでに数年を要することも珍しいことではありません。その点、フルローンを活用することで貯金に充てる期間を大幅に短縮でき、自分たちの希望する時期に住宅購入に踏み切れます。

 フルローンを利用する際に生じるデメリット

フルローンにはメリットがある一方で、デメリットも存在します。ここでは、主な4つのデメリットについて解説します。

1. 1. 審査がより厳しくなる傾向がある

   フルローンは、頭金ありの場合に比べ返済額が大きくなるため、金融機関側にとっては貸し倒れリスクが大きくなります。そのため、申込者の返済能力の審査がより厳しくなる傾向にあります。特に年収が低い場合や他の借り入れがある場合は、ハードルがあがる可能性があります。目安として、年収に対する返済額の割合である「返済負担率」を35％以下になるよう返済計画を立てるとよいでしょう。

2. 2. 返済額が大きくなる

   当然のことながら、頭金ありのローンと比較して頭金なしのフルローンでは、借入額が大きくなるため返済額が大きくなります。さらに、借入額が大きくなると金利の支払総額も増えるため、総返済額がより高額となるのです。また、金融機関によっては頭金の割合に応じて金利が変わるケースもあり、返済総額が高額になる要因のひとつであるといえます。

3. 3. 金利上昇のリスクがある

   変動金利を選んだ場合、市場の金利が上昇すると住宅ローンの金利も上昇します。ローン契約当初は返済可能な計画だったとしても、金利が上がったことで生活を逼迫させてしまうケースも少なくありません。特に住宅ローンは、35年、50年と長期間の返済期間となるため、その間に金利が上がった場合、返済に耐えられるのかを慎重に見極める必要があるでしょう。

4. 4. 担保割れのリスクがある

   住宅の売却額がローン残債を下回る状態を「担保割れ」といいます。自宅を売却するケースは多くないと思いがちですが、家族の状況の変化や仕事の都合など、意図せず売却をしなければならない状況は誰にでも起こり得ます。こういった場合に担保割れを起こしてしていると完済できないため、その差額分を自己資金で補わなければならない可能性もあることを理解しておきましょう。

フルローンの審査基準と融資を成功させるためのポイント

フルローンの審査を無事に通過するためには、把握しておきたいポイントがあります。これらのポイントを意識して、スムーズにローンが組めるよう準備を進めましょう。

審査で特に重視される項目

 ローンの審査は、返済の確実性を確認することであり、特に重視されるのは「物件の評価額に対する返済能力」です。そのため、借りる金額に対して、申込者が何歳でどのような職業に何年務めているか、などといった「属性」が審査の基準となります。つまり、安定した職業で年収が高く、資産が多いほど、審査は通りやすくなるといえるでしょう。その他の審査基準としては、申込者の健康状態、他の借り入れ状況、キャッシングやリボ払いの経歴などがあります。これらの項目に不安がある場合は、ローン審査に不利になる可能性があります。

フルローンが可能な借入額の目安

フルローンに限らず、住宅ローンの借り入れ可能額は、年収の5〜7倍といわれています。ここでは、年収ごとの借入可能額の目安をまとめました。

ただし、借りられるからといって満額を借りてしまうのは危険です。一般的に、ローンの返済額は手取り額の30〜35％程度が標準とされているためです。さらに、理想値として手取り額の20〜25％以下に収めることが推奨されています。

そこで、返済比率25％以下、金利1％、35年ローンを組んだ場合の返済額と借り入れ可能額を表にまとめました。

年収ベースで計算した場合と金額に差があることが分かります。このほかにも返済に関わる要素は複数あり、各世帯で状況も異なるため、いくらであれば無理のないローン計画が立てられるのかしっかりと確認することが大切です。

審査落ちの主な理由と対処法

住宅ローンの審査に落ちる理由はさまざまですが、大きく「申込者の状態」「不動産（担保）の資産価値」「他のローンの状況」に分けられます。例えば、申込者の状態のひとつとして、病歴があります。住宅ローンでは「団体信用生命保険（団信）」に加入必須とする金融機関も少なくありませんが、過去の病歴などによっては団信に加入できない場合があります。そうなるとローンも契約することができないため、審査落ちという結果になります。審査落ちを防ぐためには、何が審査で見られ、自分にはどのような不安要素があるのか、そしてそれらを改善することはできないのかを、事前に確認しておくことが重要です。

住宅ローンに通らず頭金も用意できない場合の代替策

さまざまな対策をしても住宅ローン審査に通らず、さらに頭金の準備もできない、というケースは少なからずあります。その場合の代替策として有効なのが「 審査が柔軟なノンバンク系不動産担保ローンの活用」です。

ノンバンクとは、銀行以外の金融機関のことで、預金は行わず融資に特化しています。銀行とは別の法律が適用されているため、申込条件に柔軟性がある点が大きなメリットです。一方で、金利はやや高めな傾向にあります。

そういった特徴のあるノンバンクの不動産担保ローンは、銀行で断られてしまった場合でも融資が可能な場合があります。さらに、不動産担保ローンは、住宅ローン返済中や他の借入金がある状態でも利用可能です。希望額の融資が受けられなかった場合や、住宅ローンに頭金が不足している場合は、不動産担保ローンの活用を検討してみましょう。

「住宅ローン」と「不動産担保ローン」の目的と特徴の比較

住宅ローンと不動産担保ローンの違いを、表にまとめました。

不動産担保ローンは、住宅ローンに比べて金利が高くなる傾向があります。一方で、借り入れの目的や担保となる不動産に制限がないなど、幅広い選択肢から柔軟な計画を立てられることが魅力の一つです。

また、住宅ローンの抵当権が設定済みの場合でも、第二順位以下の抵当権や根抵当権を設定することで、担保として認められるケースも見られます。担保となる不動産がほかにない場合でもローンを組める可能性があるため、一度不動産担保ローンを検討することをおすすめします。

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フルローンに固執せず、状況に応じた最適な資金調達を

この記事では、フルローンの定義や仕組み、メリット、デメリット、そしてフルローンが組めなかった場合の対処法を解説しました。近年の超低金利時代が継続していることで、フルローンはとても身近なものになりました。しかし、必ずしも希望するようなローン契約ができない可能性があることは、これまでご説明したとおりです。その一方で、住宅購入資金を調達する方法には、住宅ローン以外にもさまざまな選択肢が存在しています。