【差し押さえとは？】種類・流れ・回避方法を徹底解説｜不動産担保ローンでの対応策

10秒でわかるこの記事の要約

• 差し押さえは滞納債務を強制回収する法的手続き。
• 不動産が対象となる場合、督促→一括請求→裁判所申立て→競売へ進行。
• 解除には滞納額の全額返済や異議申立て、借り換え等が必要。
• 回避の鍵は早期交渉と迅速な資金調達、任意売却や担保ローンの活用が有効。
• アビックは複雑案件にも対応し、最短即日審査・迅速融資で差し押さえ回避を支援。

差し押さえとは、借金などの支払いが滞っている債務者の財産に対して、債権者が強制的に回収し支払いにあてる手続きのことです。

差し押さえの対象になる財産は、不動産や貯金、給料などが含まれます。

日々返済をする中で、万が一支払いが滞ったらと考えると、差し押さえがどういうものなのか、回避策はあるのか気になる方は多いのではないでしょうか。

この記事では、差し押さえとは何か、流れや回避できるのかについて解説していきます。

差し押さえの定義と法的な種類

差し押さえとは、滞納された借金などを強制的に回収するため、債権者が裁判所に申し立てることです。手続きは裁判所を通じて行われ、債務者が不動産などの財産を処分することを禁止できます。

債権者が裁判所を通じて差し押さえする場合、原則として債務名義という書類を発行しなければなりません。

債務名義に必要な書類は民事執行法などで定められています。裁判所から出される判決や支払い督促などが当てはまります。

このように借金を滞納している債務者の財産を差し押さえ、強制的に回収する手続きを強制執行といいます。

この強制執行と混同されやすいのが、滞納処分です。

滞納処分とは、税金などの支払いを滞納している人に向けて執行される行政処分です。

補填する分を強制的に回収することや、回収対象は給料、不動産など広く含まれることは似ています。しかし、滞納処分は税務署や市区町村といった行政機関が裁判所を介さずに行う、という点で大きく異なります。

不動産の差し押さえが行われる具体的なプロセス

ここでは、不動産の差し押さえが行われる具体的なプロセスを説明します。

債務不履行から差し押さえ開始までの流れ

債務不履行から差し押さえ開始までのプロセスは以下の通りです。

1. ・支払いの遅延が発生
2. ・督促状・催告書が届く
3. ・債権者（金融機関・自治体など）から督促通知が届く
4. ・返済遅延が改善されない場合、契約の分割返済が無効になる
5. ・一括請求される
6. ・応じなければ、差し押さえ手続きへ進む

上記のように、債務者による返済が滞ったとき（債務不履行）、債権者は債務者に対して支払いを促す督促を行います。支払いが滞ってすぐに差し押さえされるというわけではありません。何度督促をしても支払いがない、また特定の期間内に支払いがないなど、債務者が督促に応じないと、債権者としては回収ができない事態になります。

このようなやむを得ない場合に、債権者が次に取れる手段が差し押さえ手続きとなります。

競売の通知と手続きの進行

差し押さえ手続きは、債権者が裁判所へ申し立てて行います。

申し立てには、申立書、債務名義など所定の書類に加え、申し立てにかかる手数料や弁護士費用などの諸費用も必要です。

債権者からの申し立てを受け、裁判所は差し押さえの手続きを進めるべきかの審査をします。

審査を経て要件を満たしていると判断されると、裁判所による差し押さえが行われます。

不動産の場合は、裁判所から債務者に対して競売開始を決定したとの通知がされ、差し押さえとなります。

差し押さえの効力と解除の条件

差し押さえられた不動産は強制競売にかけられ、現況調査の後に売却価格を決定します。

不動産が落札されて裁判所に支払われたお金は、差し押さえをした債権者に支払われます。

なお、売却代金から返済や諸経費にあてた金額を差し引いて残ったお金は、不動産の所有者であった本人の元に戻ります。

差し押さえが解除される条件は以下の通りです。

• ・滞納額・延滞金を全額支払う
• ・不服申立てや誤認差押えの証明が認められる
• ・借り換え・おまとめローンを契約する

差し押さえを受けてしまった場合、まずは差し押さえ通知書を確認しましょう。

法的に問題があると認められるときには、裁判所に対して異議申し立てをすることが可能です。

また、差し押さえは基本的に借金を全額返済するか、債権者から差し押さえを取り下げるまで続きます。

差し押さえられた不動産を失うデメリットを考えると、親族からの援助などで全額返済することも1つの手段です。

また、債権者と連絡をとって交渉することも検討できるでしょう。

たとえば、分割して返済する交渉、強制執行を一時的に止めてもらう執行停止申請、債務整理や自己破産といった法的手続きなどです。

ただし、執行停止申請はあくまで一時的な措置です。差し押さえそのものを解除することはできないことに注意しましょう。債務整理や自己破産の手続きの場合も、与信に記録されて後々の融資に影響することがあるため十分注意して判断する必要があります。

こういったデメリットを考慮すると、差し押さえが回避することがベストだといえるでしょう。そのためには、早めの資金調達が重要です。

アビックでは、他社で断られた複雑な状況（税金滞納など）でも、融資の可能性を模索いたします。最短1営業日で審査・決定が可能で、最短2日でのスピード融資も可能ですので、お気軽にご相談ください。

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差し押さえを回避・解除するために取るべき対応策

差し押さえを回避・解除するために取るべき2つの対応策をご紹介します。

債権者（金融機関、国税局など）との交渉

差し押さえを避けるためにすべき基本的な方法は、債権者と早めに交渉し、返済計画の見直しや分割返済などを相談することです。督促や差し押さえ通知が届いたら、後回しにせずに誠実に事情を伝えましょう。一定の猶予や新しい支払い条件への変更に応じてもらえる可能性があります。交渉は心理的に負担かもしれませんが、差し押さえ実行前の最も有効な防御策です。専門家（弁護士・司法書士）に相談し、取るべき具体的な方法を模索することをおすすめします。そうすることで、差し押さえを止められる可能性が高まります。

差し押さえを解除する資金調達

交渉で解決が難しいケースでは、不動産を手放す任意売却や、 別の不動産担保ローンで借り換えて債務を一括返済する方法が検討できます。任意売却は、競売より高い市場価格での売却が期待でき、債権者の同意を得られれば差し押さえを解除できる手段です。 

また、不動産担保ローンで残債を返済し、支払い能力が見込めることを条件に借り換えが認められる場合もあります。ただし、担保価値や返済見込み、債権者の合意が前提となるため、 慎重に取り組む必要があります。1つ例を見てみましょう。

差し押さえの危機を脱するための不動産担保ローンの活用

差し押さえが迫っている中、不動産担保ローンを活用することは困難とされます。

差し押さえられた不動産は登記にその履歴が残り、金融機関が融資の判断をする際に参照することが多いためです。しかし、是が非でも可能性を探りたい方もいるでしょう。

不動産担保ローンのアビックでは、使い道が自由な資金ニーズに幅広く対応し、50年以上の実績があります。もちろん全国対応で、融資のご相談を承ります。お困りの方は、お問い合わせください。

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差し押さえに関するよくある質問（FAQ）

最後に、差し押さえに関するよくある質問をFAQとしてまとめました。

ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産の差し押さえでお困りなら、アビックにご相談ください

差し押さえは法的にも強制力があり、執行されると不動産を失う可能性が高くなります。

一方、差し押さえに至るまでの手続きは複雑で、期間も長くなりがちです。

債権者にとっても負担がかかるため、やむを得ない手段といえます。

債務者の対応次第では柔軟に対応してくれることもありますが、基本的には事前の催促の連絡や通知書があるので真摯に対応すべきです。

できる限り迅速に対応することが重要といえるでしょう。