不動産担保ローンの総量規制とは？注意するポイントについても解説！

2020年10月17日 2025年12月25日

10秒でわかるこの記事の要約

不動産担保ローンは、不動産の価値によっては高額融資を受けることもできるため、資金調達の手段として便利に活用することができます。

ただ不動産担保ローンの融資額には、総量規制が設けられているので、融資を受ける金額には制限があります。

今回は、不動産担保ローンの総量規制について詳しい内容を紹介していくので、参考にしてみてください。

「総量規制」とは、個人の返済能力を超える借入を防ぐために、借入総額を年収の1/3に制限する制度のことです。

年収300万円の方であれば、借入することができる金額は1/3の100万円までが限度になります。

複数借入を行う場合は、総量規制で100万円が限度となっている時には、1社が80万円の融資を受けている場合は、2社目は20万円の借入が上限です。

総量規制の対象となる融資は、「個人向け貸付」のみとなっています。そのため、法人向けの貸付や保証、個人向けの保証については総量規制の対象とならないのが特徴です。

他にも、個人事業資金としての融資は、総量規制の対象とならないので覚えておきましょう。

不動産担保ローンの場合は、不動産を担保とするローン商品であるため、融資金額は高くなることが想定されます。年収の1/3を超えることの方が多いため、総量規制の例外に該当する場合は、金融機関は貸し付けることができます。

ただ、貸付の契約を実施する前に、年収や返済能力の調査を行い、貸付しても問題ない融資金額なのか判断することが義務付けられているのです。

不動産担保ローンで、総量規制の例外として認められている契約は、複数のケースで考えられます。

主に不動産担保ローンで該当する例外としては、「顧客に一方的に有利となる借り換え」・「借入残高を段階的に減少されるための借り換え」・「個人事業者に対する貸付」・「新たに事業を営む個人事業者に対する貸付」などです。

「顧客に一方的に有利となる借り換え」・「借入残高を段階的に減少されるための借り換え」については、おまとめローンといった借り換えを行うために利用するケースになります。

金利を減らすことで、顧客が一方的に有利になる借り換えと判断されるので、総量規制の例外になるのが特徴です。

「個人事業者に対する貸付」・「新たに事業を営む個人事業者に対する貸付」については、個人事業主が開業資金などに利用する目的で、返済能力の有無を証明することができれば、総量規制の例外として認められます。

法人の場合は、元々総量規制の対象ではありません。

不動産担保ローンは、例外のケースなどによって、総量規制の対象とならないことがあります。また不動産を担保にする場合は、総量規制が適用されないので、高額融資を受けることが可能です。

ただ生計を維持するために不可欠な居住など、自宅以外の不動産を担保にする必要があるので、該当する不動産がないと不動産担保ローンを契約することができないので注意しましょう。

不動産担保ローンは、総量規制の適用除外、例外となるケースの場合には、高額融資が実現されます。総量規制は個人の貸し付けのみに該当する制度なので、法人の場合はそもそも総量規制には影響しません。

ただ事前に、総量規制について理解しておかないと、融資額が低く、十分な資金調達ができないこともあるので知っておくことは大切です。

以上が不動産担保ローンの一般的な説明ですが、アビックの不動産担保ローンではもっと柔軟に対応しています。詳細は下記ボタンからご覧ください。

諸橋　仁智（もろはし　よしとも）

弁護士

いわき市出身。磐城高卒。上京後、暴力団員となり覚醒剤中毒で強制入院し、覚醒剤取締法違反の罪で有罪判決を受ける。一念発起して宅地建物取引士、司法書士の試験に合格。2013年に司法試験に合格。2023年4月、東京都内に諸橋法律事務所を開設。

コラム（お役立ち情報）編集部

ファイナンスや不動産業での知識と経験豊富なスタッフ（貸金業務取扱主任者や宅地建物取引士の有資格者）が中心となり、公認会計士事務所・弁護士法人・司法書士法人等の専門職の方からの意見やアドバイスを取り入れ、日々、執筆と監修を行っております。