借地権を「完全所有権」へ。地主からの底地買い取り資金を不動産担保ローンで調達し、資産価値を最大化する方法

10秒でわかるこの記事の要約

• 借地権は土地と建物の権利が分離した「不完全な権利」であり、資産価値や売却の自由度が低い。
• 地主から底地を買い取り「完全所有権」化することで、不動産の価値や流動性は大幅に向上する。
• 権利整理中の物件は銀行融資が困難だが、不動産担保ローンなら将来価値を見据えた調達が可能。
• 事務手数料0円、最短2日のスピード融資により、底地買い取りのチャンスを逃さず活用できる。
• アビックは全国対応・来店不要、最短即日融資可能で柔軟な資金調達を強力に支援。

「地主から底地の購入を持ちかけられたが、資金の準備が難しい」
「借地権付きの不動産を整理して、資産価値を高めたい」

こうした状況で、底地の買い取りを検討する方もいるでしょう。

底地を取得して権利を一本化できれば、不動産の資産価値や売却のしやすさが高まる可能性があります。しかし、借地権と底地に関する不動産は権利関係が複雑なため、銀行のローンや一般的な融資が利用できず、資金調達に悩むケースも少なくありません。

本記事では、底地買い取りの基礎知識や資金調達の方法について分かりやすく解説します。

借地権・底地のままでは不動産価値が低い理由

土地に借地権が設定されている場合、その不動産は一般的な所有権の土地と比べて市場価値が低く評価される傾向があります。借地権と底地という2つの権利に分かれているため、売却や土地活用の際に制約が生じやすいからです。

ここでは、借地権・底地のままだと不動産価値が上がりにくい理由と、権利を一本化することで価値が高まる理由を解説します。

売却・活用の自由度が低い「不完全な権利」

借地権付きの不動産は、土地と建物の権利が別々の人にある「不完全な権利」の状態です。そのため、売却や土地活用の自由度が低くなりやすいという特徴があります。

通常の不動産では、土地と建物は同じ人が所有しています。

【一般的な所有権の不動産】

• ・土地：Aさん
• ・建物：Aさん

この場合、土地も建物も同じ人が持っているため、売却や建て替え、土地活用などを比較的自由に行うことができます。一方、借地の場合は次のような状態です。

【借地の場合】

• ・土地：Aさん（地主）
• ・建物：Bさん（借地人）

借地人は地主から土地を借り、その上に建物を建てて所有しています。つまり、土地と建物の持ち主が別になっている状態です。

このとき土地の権利は次のように分かれます。

このように同じ土地に複数の権利が存在すると、不動産として扱う際にいくつかの制約が生まれます。

例えば、

• ・建物を売却する際に地主の承諾が必要になる場合がある
• ・建て替えや土地活用に制限がある
• ・不動産を担保にして融資を受けにくいことがある

といった点です。

こうした事情から、借地権付きの不動産は一般的な所有権の土地と比べて買い手が見つかりにくく、資産価値も低めに評価される傾向があります。

完全所有権化（一本化）による資産価値の向上

借地人が地主から底地を買い取ると、これまで分かれていた権利を一つにまとめられます（完全所有権化）。つまり、土地と建物の両方を同じ人が所有することになり、一般的な所有権の不動産と同じ状態です。

完全所有権になれば、建て替えや売却、土地活用などをより自由に行いやすくなります。権利関係が整理されることで、不動産としての売却のしやすさも高まり、資産価値が高く評価される可能性があるのです。

なぜ銀行は「借地権・底地」の買い取り資金を貸してくれないのか？

借地人が地主から「土地を買いませんか」と提案されるケースもあるでしょう。

完全所有権になれば資産価値が高まるため、借地人としては買い取りを検討したいところです。ただし、まとまった資金がない場合は、融資の利用を考えることになります。

しかし実際には、銀行の住宅ローンや一般的な融資が通らないケースもあります。ここでは、銀行が借地権・底地の買い取り資金に慎重になる理由をみていきましょう。

銀行が敬遠する「担保評価の硬直性」と「不確実性」

銀行が住宅ローンなどの融資を行うときは、通常、購入する不動産を担保として設定します。担保とは、もし借りた人が返済できなくなった場合に、銀行がその不動産を売却して貸したお金を回収できるようにする仕組みです。

しかし借地の土地の場合、通常の土地とは状況が少し異なります。底地の上にはすでに借地人の建物が建っているため、土地を自由に利用したり売却したりすることが難しい場合があるからです。

こうした事情から、金融機関にとっては担保としての価値を評価しにくい不動産と判断されることがあります。

また、借地権の価値は一定ではなく、契約内容や残存期間などによって変わることがあります。金融機関にとっては担保価値の見通しが不確実になりやすく、こうした点も融資に慎重になる理由の一つとされています。

住宅ローンや一般融資では対応できない「権利整理中」の壁

銀行としては、融資の審査時点で担保となる不動産の権利関係が明確であることを重視する傾向があります。

しかし、借地人が地主から底地を買い取るケースでは、融資の段階ではまだ借地権と底地が分離したままの状態です。

つまり金融機関から見ると、融資時点では不動産の権利関係が完全に整理されていない「権利整理中」の状態です。

このような不動産は担保評価が難しいと判断されることもあり、住宅ローンや一般的な銀行融資では審査が通りにくい、あるいは取り扱いが難しいケースもあります。

アビックが「複雑な借地権・底地の整理」に強い3つの理由

アビックでは、借地権・底地が関係する不動産の資金調達にも対応しており、状況に応じた柔軟な融資相談が可能です。

一本化後の「将来価値」を見据えた独自の流動性評価

一般的な金融機関では、現在の権利関係を前提に不動産の担保評価が行われます。そのため、借地権や底地が関係する不動産は評価が低くなり、融資が難しくなるケースも少なくありません。

一方、アビックでは、借地権と底地の整理によって権利が一本化された後の不動産価値も視野に入れて評価を行う点が特徴です。

将来的に権利関係が整理されれば流動性が高まり、市場価値が向上する可能性があります。こうした将来価値を踏まえた評価により、借地権・底地が関係する不動産でも融資の相談が可能です。

地主との交渉段階や2番順位でも相談可能な柔軟性

借地権と底地の整理では、地主との交渉や条件調整を進めながら資金の準備が必要になるケースもあるでしょう。条件が確定していない段階では、金融機関への相談が難しいと感じる方もいらっしゃいます。

アビックでは、こうした交渉段階でも資金調達について相談できる可能性があります。

また、住宅ローンなど既存の抵当権が設定されている不動産でも、借入残高や担保評価によっては2番抵当・3番抵当での融資が可能です。

大手のノンバンクでは、すでに順位の高い抵当権が設定されている場合、上位の借入金も含めてまとめて借り換えなければ融資を行わないケースもあります。その点、アビックでは一番抵当権にこだわらず、状況に応じた柔軟な資金調達の相談ができる点も特徴です。

事務手数料0円による、買い取り資金の最大活用

不動産担保ローンでは、一般的に事務手数料が発生するケースが多く、融資額の数％や数万円〜数十万円の費用がかかる場合があります。

例えば、融資額が2,000万円で事務手数料が2％の場合、約40万円の費用が必要です。こうした費用は、借地権や底地の買い取り資金とは別に準備しなければならないため、資金計画に影響することもあるでしょう。

一方、アビックの不動産担保ローンでは融資事務手数料がかからない仕組みとなっており、余計な費用負担を抑えながら資金調達が可能です。

【実務】不動産担保ローンを活用した解決までの3ステップ

アビックの不動産担保ローンを活用すれば、最短2日で必要な資金を確保し、その後の出口戦略まで一貫してサポートを受けられます。

現状の権利関係の確認とアビックによる無料査定

まずは、現在の権利関係や担保評価などを確認し、融資の可能性について査定を行います。

アビックでは、ご相談・仮審査を無料で受け付けています。フリーダイヤルまたはお問い合わせ窓口からお気軽にご相談ください。簡易審査は最短で当日に回答することも可能です。

底地買い取り資金の融資実行（最短2日）

仮審査の結果をもとに担当者との面談を行い、本申込へと進みます。本申込の際には、必要書類をご提出ください。

書類提出後、担保不動産の現地調査などを行い、本審査を実施します。審査結果に応じて融資条件をご提示し、ご納得いただけた場合は契約手続きへと進みます。

契約書に調印後、ご指定の銀行口座へ融資金をお振り込みします。お申込から融資実行までは、最短2営業日で対応可能です。

完全所有権化後の出口戦略（銀行への借り換え・売却）

借地権と底地を整理して土地・建物の権利を一本化すると、不動産としての流動性や資産価値が高まる可能性があります。
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その後は、銀行ローンへの借り換えや不動産の売却など、目的に応じた出口戦略を検討することも選択肢のひとつです。
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アビックでは、借地権・底地の整理だけでなく、整理後の資産活用や出口戦略についてもご相談を承っています。

まとめ：権利関係の悩みは創業50年のアビックへ相談

借地権や底地が関係する不動産は権利関係が複雑なため、一般的な金融機関では資金調達が難しいケースも少なくありません。しかし、底地の買い取りによって権利を一本化できれば、不動産としての活用の幅が広がる可能性があります。

アビックは創業50年以上の実績を持ち、借地権・底地・共有持分など、一般的な金融機関では扱いにくい不動産の融資相談にも対応しています。全国の不動産を対象としており、簡易審査は最短当日回答、融資実行までは最短2営業日とスピーディーな対応が可能です。