住宅ローンと不動産担保ローンの違いとは？

10秒でわかるこの記事の要約

• 住宅ローンは居住用不動産の購入や建築資金に特化し、低金利・長期返済が特徴。
• 不動産担保ローンは資金用途が自由で、事業資金や生活資金にも活用可能。
• 既存不動産や親族所有物件も担保にできる柔軟性が強み。
• 住宅ローン返済中でも、不動産評価額に余力があれば併用借入も可能。
• アビックは全国対応で柔軟審査・迅速融資の不動産担保ローンを提供。

住宅ローンと不動産担保ローンは、どちらも不動産を担保にして資金を借り入れるローンです。

住宅の購入時や新築を建てる際に利用することが多い住宅ローンですが、不動産担保ローンと具体的に何が違うのでしょうか。

この記事では、住宅ローンと不動産担保ローンの違いやそれぞれのメリット・デメリットを解説します。「住宅ローンの返済中に、不動産担保ローンを借り入れできるのか」といった疑問にも触れていますので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンとは？

住宅ローンとは、自宅として住宅の購入や建築・リフォームなどをするために、金融機関から借り入れる資金のことです。借りられる金額や金利は、金融機関の審査によって決まります。

住宅の購入には、物件価格分の資金とあわせて売買の各手続きに必要な費用や税金、保険料などの諸費用がかかります。総額で数千万単位にもなるので、住宅ローンが利用される場面は多いといえるでしょう。

住宅ローンと不動産担保ローンの違い

住宅ローンと不動産担保ローンの違いには、どのようなものがあるのでしょうか。

主な違いを下記の表にまとめました。

とくに大きな違いは、下記の２点です。

借り入れの目的

住宅ローンの場合、借り入れた資金は契約者本人や親族が住むマンションや戸建て住宅の購入、建築、リフォームなどに限られます。一方、不動産担保ローンでは借り入れた資金の用途に制限はありません。

担保とする不動産

住宅ローンは、購入する居住用の不動産を担保にローンを組むことができます。不動産担保ローンでは、担保に設定する不動産は購入する不動産に限りません。既に所有している不動産や、親族が所有している不動産でも担保に入れることができます。

担保にできる不動産は、金融機関によっても異なるため、詳しくは金融機関に問い合わせるのが確実です。

住宅ローンと不動産担保ローンのメリット・デメリット

住宅ローンと不動産担保ローンには、それぞれメリットとデメリットがあります。

住宅ローンのメリット

金利が低い

住宅ローンは他のローンに比べて金利が低く設定されているローンです。加えて、最長35年の固定金利を利用できる制度もあり、利用しやすいという特徴があります。

控除が受けられ、節税になる

住宅ローンを利用した不動産の購入から一定の間、条件を満たし、所定の手続きをすることで所得税の控除を受けることができます。

団体信用生命保険で返済できる

住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。これはローンを返済できないうちに死亡や障害などで返済できなくなった場合に、保険会社が代わりに返済するという制度です。万が一の場合に備えて、安心して利用することができます。

住宅ローンのデメリット

審査は信用力重視

住宅ローンの審査は借主が返済できるかどうか、安定的かつ継続した収入があるかを重視しています。そのため、アルバイトや自営業者などで収入が不安定な場合には審査が通らないことがあります。

個人利用に限る

住宅ローンは居住用の自宅の購入などを目的としており、利用が個人に限定されています。たとえば事務所兼自宅としての不動産購入などで法人名義にて購入する場合、住宅ローンは利用できません。

不動産担保ローンのメリット

使い道が自由

不動産担保ローンは借り入れの目的に制限がなく、資金を自由に使うことができます。生活・納税のための資金、事業資金にも活用可能です。

住宅ローンが利用できない場合にも、不動産購入や建築などの資金源として検討できるでしょう。

担保にする不動産を自由に設定できる

住宅ローンの場合、担保にする不動産は購入する不動産に限られますが、不動産担保ローンでは本人所有以外の不動産も担保にすることができます。親族が所有する不動産でも担保にできるので、利用できるシーンの幅が大きく広がります。

不動産担保ローンのデメリット

住宅ローンに比べて金利が高い

不動産担保ローンは資金の使い道や担保する不動産の自由度から、住宅ローンよりも金利が高く設定されていることが多いです。

住宅ローン返済中に不動産担保ローンを借りられる人

住宅ローンの残高によっては、不動産担保ローンから借り入れられることがあります。

どのような場合が当てはまるか、下記にご紹介します。

不動産評価額が高く、住宅ローンの残高を上回っている場合

借り入れから時間が経過し返済期間が長くなるほど、その分住宅ローンの残高も減っていきます。一方、経年劣化で建物の評価額が下がっても、土地については一定の評価額がつきます。不動産の評価額が住宅ローンの残高を上回っていると、借り入れできる可能性が高くなります。

また、元々所有していた土地や建物を新築で建て替えた場合も、不動産担保ローンで借り入れできることがあります。建て替えたときの借り入れは建築にかかった代金である場合が多く、土地の評価額に余力がある状態と言えるためです。

繰り上げ返済をしている場合

住宅ローンの中には、繰り上げ返済が可能なものもあります。まとまった額の返済をすることで、金利負担や返済総額を軽減できることが多いです。

繰り上げ返済を続け、住宅ローンの残高が少なくなると、不動産担保ローンを利用できる可能性が高まります。

頭金を多く払って不動産を購入した場合

不動産を購入する際、自分の元手から資金を多めに出すと、住宅ローンで借り入れる金額も抑えられます。相応に住宅ローンの残高も少なくなるため、不動産担保ローンで借り入れられる可能性が高くなるでしょう。

住宅ローン返済中に不動産担保ローンを借りられない人

住宅ローンの返済と不動産担保ローンの利用が併用できない場合もあります。

主に下記のようなケースが当てはまります。

不動産評価額が住宅ローンの残高を下回っている場合

住宅ローンを借り入れてから期間が浅い場合には、不動産評価額よりも住宅ローンの残高が高い状況になります。不動産の評価額が低くなり、不動産担保ローンを利用できる可能性も低くなるでしょう。

ただし、前述の通り頭金を多く支払っていたり、繰り上げ返済をしていたりする場合にはその分が考慮されます。

また、不動産の市場価格が購入時に比べて下回った場合も、不動産担保ローンの審査が通らないことがあります。不動産の評価額は、不動産担保ローンを提供する金融機関が査定しています。気になる場合は事前に確認するといいでしょう。

返済能力がない場合

不動産担保ローンの返済能力があるかは、住宅ローンの返済能力とは別に審査されます。住宅ローンを返済する収入があっても、不動産担保ローンを返済できるとみなされない場合は借り入れることが難しくなりますので注意しましょう。

住宅ローン返済中に不動産担保ローンを利用する時の注意

住宅ローン返済中に不動産担保ローンを利用する場合、下記の3点を注意する必要があります。

住宅ローンの残高を確認する

不動産担保ローンから借り入れる場合、不動産評価額より住宅ローン残高が下回っていなければなりません。不動産の評価額は、金融機関によって計算方法が異なります。住宅ローン残高がどれくらいあるかを確認した上で、問い合わせるようにしましょう。

第二順位でも借り入れ可能か確認する

不動産担保ローンの提供条件として、担保順位を第一順位に限っている金融機関もあります。住宅ローンと不動産担保ローンを併用する場合、第二順位でも借り入れ可能な金融機関を探さなければなりません。

返済のシミュレーションを行っておく

新たな借り入れをする場合、いずれも事前のシミュレーションをしておくことが重要です。

とくに不動産担保ローンは長期での返済が可能なので、ライフスタイルに合わせて無理のない返済プランを練る必要があるでしょう。収入がどれくらいあるか、どのくらいのペースで返済していくか、余裕をもって計画することをおすすめします。

不動産担保ローンならアビックへ

ここまで、住宅ローンと不動産担保ローンの違いから、住宅ローン返済中に不動産担保ローンが借り入れできるのかまで説明してきました。

アビックでは、柔軟な不動産担保ローンに対応しています。ぜひお気軽にご相談ください。

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