【リバースモーゲージが「やばい」と言われる理由】全リスクと注意点を徹底解説｜不動産担保ローンとの違いと比較

10秒でわかるこの記事の要約

• リバースモーゲージは自宅を担保に住み続けながら資金調達が可能。
• 生存中は利息のみ支払いで老後資金の負担を軽減。
• 担保評価額下落や金利変動、相続人への影響など「やばい」リスクも存在。
• 不動産担保ローンとの違いや利用前のチェックポイントを詳しく解説。
• アビックは高齢者にも対応した不動産担保ローンで、目的に応じた柔軟な資金調達を支援。

自宅を担保にすることで、住み続けながら融資を受けることができる商品の一つとして知られているリバースモーゲージ。不動産担保ローンのように、高齢者向けの老後資金の調達方法としても注目されています。月々の支払いは利息のみで、生存中の負担は少ないため、メリットの多い商品のようにも見えます。

しかし、契約者が亡くなった後に一括返済を行う必要があり、配偶者や相続人に大きな負担がかかる危険性もあります。また、金利の変動や不動産価値の影響もあるため、その時の判断だけで契約を行うのはリスクがあります。

リバースモーゲージは、不動産担保ローンなど他の商品とどのような違いがあるのでしょうか。本記事では、メリットから「やばい」リスクまで、細かく解説していきます。老後資金や不動産担保ローンに関心のある方はぜひ参考にしてみてください。

リバースモーゲージの基本的な仕組みと高齢者にとっての利点

まずは、リバースモーゲージについての基本的な仕組みについて解説していきます。高齢者向けの商品とも言われていますが、どのような利点があるのか、その理由もあわせてみていきましょう。

自宅を担保に資金を借りる仕組みと最終的な返済方法

リバースモーゲージとは、持ち家を担保に生活に必要な資金等を借りられるローンです。一般的には、毎月の利息のみを支払うだけで、生存中に元本の返済は必要ありません。そして、契約者が亡くなった後に担保に入れた自宅を売却することで完済となります。これがリバースモーゲージの仕組みです。また、相続人が一括返済することで、相続人が自宅を引き継ぐことも可能です。

主な利用用途（老後資金、リフォーム、教育資金など）

金融機関によって使用用途が限定されることもありますが、幅広く利用できるのが一般的です。老後の生活費や介護費用、リフォームや建て替えなどの住宅に関する資金、お子さんやお孫さんの教育費やレジャー資金などにもお使い頂けます。特に、年金だけでは不安な方や預貯金にできるだけ手を付けたくないと考えている方にとっては有力な選択肢でしょう。

自宅に住み続けられるというメリット

リバースモーゲージは自宅を売却することもなく、生存中は元金の返済をする必要がありません。そのため、自宅を手放す必要も無く、住み続けながら資金を確保できるという大きなメリットがあります。

アビックの商品である不動産担保ローンは70歳や80歳以上の方にも対応していますが、それと同様に、ローンを組むハードルが高い高齢者にとってとても魅力のある資金調達手段といえます。

リバースモーゲージが「やばい」「後悔する」と言われる4つの主要なリスク

リバースモーゲージを調べると、「やばい」という言葉を目にすることがあります。一体どのようなリスクがあるのでしょうか。ここではいくつかのリスクについて詳しく解説していきます。

担保評価額の下落リスクと担保割れ

最も注意すべき重要なリスクは「担保評価額の下落」です。リバースモーゲージは、契約時の担保評価額に応じて融資額が決まります。お金を借りた後に地価下落や建物の老朽化により不動産価値が下がってしまうと、担保割れのリスクがあるでしょう。

評価額が下がることで融資限度額も下がり、借入残高が限度額を上回った場合は差額の返済が発生してしまいます。そのため、不動産価値の評価には注意する必要があります。

金利変動リスクと毎月の利息負担　

他の商品にも当てはまることですが、変動金利型ローンは金利の変動にあわせて利息額も変動します。そのため、金利の上昇により毎月の支払利息の負担が増加する可能性があります。

契約期間満了時の一括返済の義務（期限一括返済との関連）

リバースモーゲージの返済方法は、毎月利息を支払い、契約者の死亡後に元本を一括で返済する必要があります。ただし、自宅の売却価格が借入残高より低かった場合には、相続人がローンを支払わなければなりません。

また、金融機関によっては最終返済期限が設けられており、その場合、想定よりも長生きすると利息と元金を一括返済しなければなりません。自宅を失うだけでなく、借金まで残ってしまうというリスクがあります。

不動産以外の資金使途制限や不動産管理義務

比較的自由度が高いリバースモーゲージは、事業用資金としての利用は認められていないことが多いです。商品によっては老後の生活資金の確保などにのみ限定されていることもあります。また、不動産価値が下がってしまうと担保割れの恐れもあるため、日々の不動産管理が必要になります。老人ホームなどの入居を考えている方は、特に注意すべきポイントです。

リバースモーゲージを利用する前に確認すべき必須チェック項目

リバースモーゲージは非常に魅力的な資金調達手段ですが、利用前に確認すべき必須項目があります。

配偶者・相続人への影響（同居人の住居確保）

元金の返済は契約者が亡くなった後であり、自宅の売却によって返済を行うということは、配偶者や相続人に大きな影響があるということがわかると思います。特に今まで住んでいた家がなくなってしまうため、契約者の同居人は住居を新しく確保する必要があります。

ただし、相続人が現金での一括返済できるのであれば自宅の売却は不要です。契約者は、配偶者や相続人の将来のことも考え、よく話し合ったうえで契約するようにしましょう。

対象となる物件の制限と評価基準

リバースモーゲージは、建物と土地をあわせて担保にすることが多いため、対象となる担保物件は一般的には戸建て物件に限られます。マンションなどは土地を複数人で所有しているため、担保としての価値が低く対象外となっているケースが多いです。

ただし、人口が多く人が集まりやすい大都市圏や、自然災害の影響が少ない土地にあるマンションのほか、築年数の浅いマンションなども対象となることがあります。自宅の資産価値が高いかどうかを事前に調べておくとよいでしょう。

手数料や諸費用（担保設定費用など）

月々の支払いは利息のみと説明しましたが、他のローンと同じく手数料や諸費用が別途かかります。諸費用は、事務手数料や契約印紙代の他に、担保設定費用や登記関連費用などがあり、合計で数万円～十数万円かかるのが一般的です。

また、金融機関によっては不動産調査費用や担保設定費用などが1年ごとに必要になるケースもあります。利息の支払いだけでいいと思わずに、契約時にどのくらいかかるのか、そして利息以外に支払いがあるのかを細かく確認するようにしましょう。

リバースモーゲージと不動産担保ローンの徹底比較　

リバースモーゲージと不動産担保ローンは、どちらも不動産を担保にして融資を受ける不動産ローンの種類に含まれます。一見似ているように見えるという方もいますが、契約対象者や返済方法など大きく違う点がいくつかあります。ここでは、それぞれの特徴を比較表にまとめてみました。ぜひ参考にしてみてください。

このように、リバースモーゲージは不動産担保ローンに比べると、対象者や資金使途など制限があります。さらに、返済方法は契約者が亡くなった後に一括返済を行うことになるため、相続人の同意は必須です。

また、不動産担保ローンは繰上げ返済手数料がかかる場合もありますが、アビックの不動産担保ローンのように繰り上げ返済手数料が無料の場合は、負担が少なく早めの完済も可能です。詳細を知りたい方は、アビックまでお問い合わせください。

リバースモーゲージに関するよくある質問（FAQ）

リバースモーゲージについて見てきましたが、「わかったようでわからない……」という方もいるのではないでしょうか。ここでは、リバースモーゲージや不動産ローンに関するよくある質問と回答をまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

資金調達の目的に合わせた最適な選択をアビックと

今回は、リバースモーゲージについてみてきました。老後資金の資金調達として注目されているリバースモーゲージは、「やばい」「後悔する」と言われている一面もありますが、不動産価値の高い持ち家を持っている方にとっては、期待できる商品ともいえます。

ただし不動産担保ローンなど、他にも自宅に住み続けることができる資金調達商品の選択肢もあります。「所有権移転をしてもいいのか？」また「融資額をどのようなことに使い、金利は固定か、そして相続人の意思はどうなのか……？」

このような条件や目的を洗い出し、自分にあった選択をするために専門家に相談することが重要です。