【不動産の共同名義】共有持分だけでも融資は可能？単独で借りる方法とリスク

10秒でわかるこの記事の要約

• 不動産の共同名義は持分割合に応じた権利を持つ所有形態。
• 不動産全体を担保にするには共有者全員の同意が必須。
• 共有持分のみを担保に単独で借りる「持分融資」も条件次第で可能。
• 持分融資は融資額や条件が不利になりやすく、将来トラブルのリスクも存在。
• アビックなら共有者の同意不要で持分のみを担保にした柔軟な融資相談が可能。

不動産を共同名義で所有している場合、「自分の持っている名義だけを使って融資は受けられるのか？」と疑問に思う方は少なくありません。

実は条件次第で単独融資は可能なのです。ですが金融機関の審査は厳しく、特有のリスクも伴います。

本記事では、共有持分のみで借りる方法とリスクをわかりやすく解説します。

不動産の「共同名義（共有名義）」とは？基本とリスク

まず、そもそも「共同名義」とはなんでしょうか。不動産の共同名義とは、1つの不動産を複数人で所有することをいいます。

共同名義になると、「持分割合」というものが登記簿に記載されます。持分割合とは、それぞれがどれだけの権利を持つかを示す比率です。この比率は原則、不動産購入時の出資金額に基づいて決定されます。

不動産を売却するときや担保に設定をするなどの行為は原則全員の同意が必要となります。資金の負担を分けられる一方、相続や離婚時に調整が複雑になりやすい点に注意が必要です。

共同名義になる主なケース（相続、夫婦でのペアローン購入など）

不動産が共同名義になる主なケースは、相続や夫婦でのペアローン購入などです。

相続では、遺産分割が終わるまで相続人全員の共有となることがあります。夫婦で住宅を購入する場合は、双方が資金を負担し、その割合に応じて共同名義とするのが一般的です。このほか、親子や兄弟で投資用不動産を購入する場合もありますが、いずれにせよ将来の売却や相続時に調整が必要となるため、事前の合意が重要となるのです。

共同名義の不動産全体を担保にするハードル（全員の同意）

共同名義の不動産全体を担保にして融資を受ける場合、最大のハードルは共有者全員の同意が必要な点が最も大きいといえます。不動産を担保にする行為は、所有権に大きな影響を与えるため、持分割合の大小にかかわらず、誰か一人の判断では行えません。

さらに金融機関も全員の署名や印鑑を求めるのが一般的です。一人でも反対意見ある場合、融資は成立しません。ですので、相続や関係悪化があると手続きが進まなくなるリスクがあります。

共同名義の不動産で融資を受ける2つの方法

共同名義の不動産で融資を受ける方法は主に2つあります。

1つ目は、共有者全員が同意した上で、不動産全体を担保として融資を受ける方法です。金融機関の評価が高く、条件は比較的良くなりますが、全員同意が必要となります。

2つ目は、自分で所有している持分のみを担保にして単独で借りる方法です。共同名義人の同意が不要ですが、担保価値が低く、金利や融資額が不利になりやすい点はデメリットと言えます。

①共有者全員が連帯保証人となり物件全体を担保にする

1つ目の、共有者全員が連帯保証人になり、物件全体を担保にする方法について解説していきます。

この方法は、金融機関は不動産全体を評価して融資するため、条件が有利になりやすい傾向にあります。ただし、全員の署名と同意が必要なため、一人でも反対意見があると手続きは進みません。また、ローン返済義務は全員に及ぶため、返済遅延やトラブルが起きると全員に責任が及ぶ点にも注意が必要となります。

②自分の「持分」だけを担保に融資を受ける（持分融資）

2つ目の方法である、共同名義の不動産で、自分の所有している持分だけを担保にして融資を受ける方法を「持分融資」といいます。

この場合、他の共有者の同意は原則不要で、単独で借りられるメリットがあります。ただし、自分の持分だけを担保に設定して審査を受けても通過するのは難しいのが現状です。

アビックなら「共有持分のみ」での融資相談が可能

一般的に、銀行や大手ノンバンクでは、共有不動産の融資には全員の同意や連帯保証が必要になるため、相続で共有になった不動産だけでは資金調達が難しい傾向にあります。

しかしアビックでは、自分の持分だけを担保にして融資を受けることが可能です。そのため共有者全員の同意がなくても資金を調達できます。不動産の価値や返済能力に応じて融資額が決まるため、共有持分を活かした柔軟な資金活用が可能ですのでお気軽にご相談ください。

共有者の同意なし・内緒で借り入れができる仕組み

共有者の同意がなくても自分の持分だけを担保にして融資を受けることが可能です。通常、銀行や大手ノンバンクでは、相続などで共有名義になった不動産は、全員の保証や同意がないと融資が難しいケースが多くなります。しかしアビックでは、自分の持分だけを担保に設定する「持分融資」により、他の共有者に知られることなく資金調達が可能です。これにより、共有者の同意が得られない場合でも柔軟に融資を活用できるのです。

持分融資における審査のポイントと掛目

持分融資では、不動産価格だけでなく、お客様の過去の実績や事業計画、将来性などを総合的に判断して融資額を決定します。一般的な不動産担保ローンでは評価額の60～80％が融資上限ですが、アビックでは最大で評価額の90～100％まで融資可能です。来店が難しい場合も、営業スタッフによる訪問契約で手続きが可能なため、お気軽にお問い合わせください。

共同名義不動産を担保にする際の注意点とトラブル回避

前述したように、共同名義の不動産を担保にする際は、一般的には全員の同意が必要です。返済遅延やトラブルが起きると、全員に責任が及びます。

回避策としては、事前に持分割合や返済負担を明確にし、書面で合意を残すことが重要です。さらに金融機関との条件や連帯保証の範囲を確認しておくことも不可欠となります。これにより将来の将来のトラブルリスクを回避できるのです。

返済不能になった場合のリスク（競売・共有者への影響）

共同名義の不動産で返済不能になると、担保不動産が競売にかけられます。この場合、持分割合にかかわらず物件全体が売却されるため、共有者全員に影響が及びます。

売却代金は持分に応じて分配されますが、価格がローン残高に満たない場合、差額を連帯保証した共有者が負担するリスクがあります。

権利関係が複雑な場合の解決サポート（専門家連携）

権利関係が複雑な共同名義不動産の場合、相続や持分分割、複数共有者間の合意形成などの難しい手続きが必要になります。弁護士や司法書士と連携して整理・解決する必要があります。

アビックでは、法律や登記の専門知識を活用することで、トラブルのリスクを最小化し、安全かつスムーズに資金調達や不動産処分が行える体制を提供しています。

【事例紹介】共同名義の持分活用による資金調達

ここからは共同名義の不動産でも、自分の持分だけを活用し資金調達した事例をご紹介していきます。

複数名で所有する相続不動産を対象に融資を実施した結果、必要な資金を短期間で確保し、事業運営や投資に活用できた成功例をご紹介します。

事例1：兄弟で相続した実家の持分を活用した事業資金調達

飲食店を経営する個人事業主様の事例です。新規店舗開業資金2,000万円の融資相談で、従来の金融機関に担保を求められ断られていました。

父親から相続した兄との2分の1持分の戸建てを担保に融資可能か相談したところ、通常の金融機関では持分のみの融資は不可との回答になっておりました。しかし、司法書士のご紹介でアビックに申込み、事業計画書や既存店舗の売上資料を基に審査した結果、持分2分の1を担保に融資実行し、必要資金を確保できました。

事例2：不動産持分2分の1を担保で教育資金を融資

60代会社員の方が、三男の海外留学費用など教育資金1,000万円の調達を希望した事例です。80代の父と2分の1ずつ所有している共同名義の居住している自宅を担保に銀行相談するも、持分のみの融資は不可と断られました。

そこでインターネットで相談・審査無料と記載のあったアビックにて、持分のみでの融資が可能と案内されたため当日のお申込みとなりました。不動産の担保評価7,500万円で、住宅ローンの残高が約400万円であったため、自宅を活用し融資の実行を行ないました。定年退職後、退職金で完済されております。

共同名義の不動産に関するよくある質問（FAQ）

まとめ：共有者の同意が取れなくても諦めずにアビックへ相談を