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リバースモーゲージとは?仕組みやリスクを徹底解説

リバースモーゲージは比較的新しい資金調達手段として注目を集めています。
リバースモーゲージはどのような仕組みなのでしょうか。当記事ではリバースモーゲージの仕組みやメリット、リスクについてわかりやすく解説します。

1.リバースモーゲージとは

まずはリバースモーゲージとはどのような仕組みなのか見ていきましょう。

リバースモーゲージは自宅などの不動産を担保にしてお金を借りる仕組み。リバースモーゲージのリバースは「逆」、モーゲージは「抵当権」という意味です。
お金を借りる場合、毎月少しずつ返済するのが一般的です。しかし、リバースモーゲージは最後に一括して借り入れた資金を返済します。
お金を返すための原資となるのが担保に差し出した自宅などの不動産です。リバースモーゲージでは担保に差し出した不動産を売却して一括で返却します。そのため、借り入れ限度額は不動産の評価によって異なります。

2.リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットについて具体的に解説します。

①自宅に住みながら資金を得ることができる

リバースモーゲージは自宅を担保としてお金を借りますが、そのまま自宅に住み続けることが可能です。
自宅を売却して資金を得た場合、当然自宅からは出て行く必要があります。しかし、リバースモーゲージであれば最後に不動産を売却して一括返済することになるため、自宅から出て行く必要がありません。住み慣れた自宅に住み続けながら資金を調達できるという点はリバースモーゲージの大きなメリットです。

②自宅を相続人に遺さずに財産を相続することができる

リバースモーゲージは比較的高齢の方が使われることが多いと言われています。その理由の一つが相続発生後、自宅等の不動産は売却されることになるということです。
通常は相続が発生すると法定相続人で財産を分割する必要があります。現金は1円単位で分けることができますが、不動産は分割して分けにくい財産です。場合によっては不動産を誰が相続するかで相続人の間で揉め事に発展する可能性もあります。
自分が亡くなるまでは住み慣れた自宅に住み続けたいが相続人には不動産を遺したく無いという方も多いでしょう。リバースモーゲージの仕組みを活用することで、相続発生時に不動産を売却することができるのです。

3.リバースモーゲージの注意点

リバースモーゲージの仕組みを活用することでさまざまなニーズに対応することができます。しかし、リバースモーゲージはメリットだけでなく注意点もあります。
リバースモーゲージの注意点も確認しておきましょう。

①同居人がいる場合、相続発生後の住居を確保する必要がある

リバースモーゲージは自宅を売却せずに、資金を調達することが可能です。しかし、名義人の相続発生後は自宅を売却して借り入れたお金を返済することになります。
そのため、名義人の相続発生後は原則、対象不動産に住み続けることができません。
リバースモーゲージの担保とする不動産に配偶者や子供など同居人がいる場合は名義人の相続発生後の自宅を確保する必要があります。

②金利上昇時に負担が増える

リバースモーゲージは金融機関にお金を借りるため、金利負担があります。元本部分は不動産の売却時に一括返済しますが、金利部分は毎月支払うことが一般的です。
現在の日本は超低金利環境となっていますので金利上昇時の負担は多くありません。
しかし、今後の金利情勢によっては毎月の金利負担が、大きくなる可能性もあります。
不動産を売却して資金を調達した場合、金利上昇のリスクはありません。しかし、リバースモーゲージは不動産を担保としてお金を借りている状態となるため、不動産を売却するまでの間金利上昇リスクを負うことになります。また、借入金額が大きければ大きいほど金利負担は大きくなり、金利上昇時のリスクも大きくなります。

③自宅の場所などの状況によっては利用できないこともある

リバースモーゲージは金融機関などが不動産を担保にしてお金を貸します。そのため、不動産の担保評価が非常に重要です。
金融機関は将来売却することが困難となる可能性がある不動産を担保としてお金を貸すことはありません。リバースモーゲージは売却ではなく融資です。あくまで金融機関が損をしないことが前提となりますので、長い目でみて損をしないと判断した場合しか融資はしません。審査が降りても融資金額は売却金額よりもかなり低くなるということもあり得ます。
不動産の担保評価は築年数や駅までの距離などの立地によって決まります。
必ずしも自宅を担保としてリバースモーゲージを利用できるわけでは無いという点は注意が必要です。

4.リバースモーゲージの活用例

リバースモーゲージはどのように活用しているのでしょうか。リバースモーゲージの活用例を見ていきましょう。

①老後資金に不安がある

リバースモーゲージは自宅を担保にして資金を調達できます。そのため、老後の生活資金に不安がある人にとって適した制度と言えるでしょう。
年金2,000万円問題が話題となってから老後資金に不安を抱える人も増えています。年金2,000万円問題は年金収入より日々の生活資金が多いため、資金が枯渇するという問題です。
老後は医療費や介護費など、現役時代には必要なかったさまざまな費用が必要となります。年金だけでは生活ができないという方も実際に多いでしょう。
生活資金が足りないという方の中には持ち家にお住まいの方も多くいます。持ち家を売却することで、資金は手に入れることができますが、住み慣れた家に住むことができなくなってしまいます。
しかし、リバースモーゲージを活用することで自宅を担保に資金調達をすることができます。自宅に住みながら老後資金を確保するためにリバースモーゲージは有効な手段と言えるでしょう。

②リフォームをする

長く暮らしている自宅は水回りの設備の故障など、リフォームが必要になることがあります。高齢になったことでバリアフリーにする必要がある方も多くいます。
リバースモーゲージはリフォーム資金を確保するために利用することも可能です。リバースモーゲージで資金を調達することで、手持ちの現金を減らさずにリフォームを行うことが可能です。

③相続手続き対策

リバースモーゲージは相続手続き対策にも有効な手段です。相続財産が自宅と金融資産である場合、複数の相続人で財産をどのように分けるか話し合って決めることになります。不動産は共有で相続することもできますが、共有で相続すると、売却や建て替えなどで名義人全員の合意がいるためなにかと不便です。
相続財産が現金のみである場合には財産の分け方が単純になります。自分が亡くなるまでは自宅に住み続けたいが、相続人には現金だけで財産を遺したいと考えている方にもリバースモーゲージは有効な手段です。

5.まとめ

リバースモーゲージは自宅を担保に資金を調達することができる仕組みです。
自宅に住みながら資金を調達することができるため、自宅に住み続けながら借りたお金を老後の生活資金やリフォーム資金に充てることができます。
ただし、リバースモーゲージはあくまで自宅を担保とした融資であるということは注意が必要です。融資であるため、金利上昇のリスクがあり、金融機関側の審査を通過しなければお金を借りることができません。
リバースモーゲージにはメリットも多いものの注意点もありますのでしっかりと理解してから利用を検討する必要があります。


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