不動産担保ローンを低金利で借りるためのポイントを解説

不動産を担保にすることで融資を受けることができる不動産担保ローンは、比較的低金利であることで知られていますが、具体的にはどれくらいの金利で融資を受けることができるのでしょうか。

今回は、不動産担保ローンの金利や低金利で借りる方法について、具体的に紹介していくので参考にしてみてください。

不動産担保ローンの金利

不動産担保ローンの金利は、取り扱っている会社などによって異なります。基本的には0.9%～10%以内であるのが一般的です。

基本的にカードローンやキャッシングと比較すると、低金利であることから月々の返済負担やトータルの返済額を少なく済ませることができます。

そのため借り換えなどで、不動産担保ローンにおまとめする方も多いのです。しかし不動産担保ローンを組む上では、不動産を担保にする必要があるので、担保価値の高い不動産を用意するのが前提条件になります。

不動産担保ローンのご融資条件についてはこちら

不動産担保ローンを低金利で借りる方法

比較的低金利で融資を受けることができる不動産担保ローンですが、より低金利で借りるためにはどのような方法を実施すればいいのでしょうか。具体的な方法について紹介していきます。

・上限金利が低金利の不動産担保ローンを選択

基本的にローン商品には、下限金利と上限金利が設けられており、ほとんどが上限金利で融資を受けることが多いのが特徴です。ローン商品が下限金利を設けているのは、基本的に見せ金利であることがほとんどで、審査の評価が高い方以外は下限金利になることはないと言われています。

不動産担保ローンを利用する方の9割以上は、上限金利でローン契約することから、より低金利の不動産担保ローンを組みたいのであれば、上限金利が低い不動産担保ローンを選択することがおすすめです。

・金利タイプを変動金利にする

不動産担保ローンには、変動金利と固定金利があり、変動金利は景気動向によって金利が変動するのが特徴です。景気がよくなると金利が上がり、景気が悪くなると金利が下がる傾向にあります。固定金利の場合は、借入から完済まで金利が変わらないのが特徴です。

基本的には、不動産担保ローンは長期的な返済を前提として借入を行う方が多いため、固定金利の方が安定して返済を続けることができます。

しかしより低金利での返済を希望する場合は、変動金利という選択肢もあるので、どちらの金利タイプがいいのか、事前に考慮してから借入を行うようにしましょう。

・担保価値に対して借入額が少ないと低金利になりやすい

不動産担保ローンを契約するためには、不動産を担保にする必要があります。その時に担保価値がいくらになるのか審査が入るのが特徴です。

担保価値に比べて、借入額が少ない場合には低金利になる可能性が高いと言われています。低金利を希望する場合は、担保価値に対して満額を融資してもらうのではなく、比較的少ない借入額にすると低金利で返済が可能です。

・諸費用が安い不動産担保ローンを選択

不動産担保ローンの金利を安くしたいのであれば、諸費用についても着目する必要があります。不動産担保ローンは、不動産を評価するために事務手数料などの諸費用が発生するため、返済負担が大きくなるのが特徴です。

そのため出来るだけ諸費用がかからない不動産担保ローンを選択するのが、低金利で不動産担保ローンを契約する方法になります。

・過去に取引履歴がある金融機関に相談する

過去に借入をした経験があり、返済が完了している場合は、同じ金融機関に相談すると低金利になる可能性があります。これは「完済した」という履歴が信用に繋がるためです。

審査結果と金利に与える影響

ローンの金利は、金融機関が審査をして決まるため、借りる人や条件によって低くなったり高くなったりします。つまり審査項目と内容を把握しておけば、低い金利で融資を受けられるポイントがわかります。
低金利でローンを利用したいなら、金融機関がチェックする内容も確認しておきましょう。

不動産担保ローンの審査項目は、おおむね以下のような内容です。

①融資先の属性
②担保となる不動産の価値
③担保掛目
④資金の使い道
⑤借入期間

それぞれの内容について、審査のポイントとなる点を押さえておきましょう。

①融資先の属性

融資先の属性とは、融資を申し込む側の勤務先や勤続年数、年収、また年齢や家族構成といった経済的・社会的な背景のことを指します。融資先は個人もしくは法人の場合もありますが、いずれの場合でも審査でチェックする項目はほとんど同じ内容です。

融資先の属性で一番重要なのは「信用力」です。「信用力」をはかる一番大きな要素は「収入」です。つまり、個人であれば年収、法人（企業）であれば利益が審査のチェック項目になります。

融資先の「信用情報」も信用力に大きく影響します。信用情報は年収や勤務先、他のローンの利用状況や公共料金の支払い情報などが登録されている個人情報のひとつです。金融機関は、審査時に必ず信用情報を参照します。

例えば、過去にローンを利用していて返済が滞ったことがある場合は信用情報に登録され、金融機関が審査する際に「信用力が低い」とみなされてしまうのです。逆にきちんと返済している履歴があれば、信用力が高くなります。

融資先の属性の中でも、収入はいちばん重視される項目です。基本的に収入が多いほど信用力は高いと判断されますが、もっと重要なのは「返済比率」でしょう。返済比率とは、「収入に占める年間返済額の割合」のことをいいます。

例えば、年収400万円で年間返済額が100万円とすると、返済比率は25％です。この返済比率は、借入時に他のローンの利用がある場合は、他のローンの返済額も含めて計算されるため、収入に対してどれくらいの割合をローンの返済に充てているかの比率になります。

一般的に返済比率が低いほど、ゆとりのある返済になり、返済比率が高くなるほど借り入れる側の返済の負担が大きくなります。負担が大きいと返済が滞る可能性があり、金融機関にとってリスクです。金融機関は、貸出金の回収ができない状況を一番避けなければいけません。そのため、審査では基準となる返済比率を設け、その基準いっぱいの借入額になると金利が高くなったり、融資を断ったりするケースもあります。

例えば住宅ローンの場合は、多くの金融機関が返済比率の基準を30％に設定しています。
この基準の金融機関で、年収500万円の個人が融資を受けようとすると、返済比率30％×500万円＝年間返済額は150万円です。これを超える返済額になるローンは組めないということになります。

住宅ローンの金利は「〇％～〇％」と幅があり、返済比率が基準値に近いほど金利は高くなり、返済比率が低いと金利も低くなります。

また、過去にローンの利用があれば、返済状況もチェックされます。過去にローンの返済が滞ったことがあると、信用力は下がってしまいます。逆に言えば、過去にローンの利用があっても、延滞や未払いがなく、しっかりと返済されていれば、信用力は上がります。

以上のことから、借入金利を低くしたい場合は、「返済比率を低くする」ことがポイントです。融資を受けたいと思ったときに収入を増やすことは、多くの場合難しいので、年間返済額を少なくして返済比率を下げられるように設定しましょう。

②不動産の価値

不動産担保ローンは、カードローンなどの無担保ローンとは違い、不動産を担保としているため、無担保ローンよりも大きな額の借り入れが可能です。不動産の価値が高いほど、借り入れ金額も増やすことができ、金利も低くなります。

金融機関が審査するときの不動産の価値（＝評価額）は、土地や建物についての税金を計算するときの元になる基準価格を用います。土地の評価額の算定には、国税庁の「路線価」が用いられますが、これは一般的な不動産の取引で売買価格の決定に用いられる「公示地価」や「基準地価」の約8割の価格といわれています。

不動産のもう１つの要素である建物の評価額算定は、「再調達価格」を元にします。再調達価格とは、同等の建物を新築・購入・取得する場合にかかる金額のことです。「延べ床面積」や「法定耐用年数」などを考慮し算定されます。

耐用年数というと、建物の寿命のようなイメージを持つかもしれません。ただ、実際の寿命ではなく、減価償却資産が利用に耐えうる年数のことで、税務上の計算に用いられます。建物は新築時から年数が経つにつれて価値が減少していくため、税務上減価償却という方法で、毎年費用として計上をしていきます。

例えば戸建ての木造中古建物の場合、「法定耐用年数」の築22年と定められているので、22年を超えると、評価額がゼロになります。そのため築年数によっては、不動産価格は土地の評価額だけとなってしまうのです。

このように、不動産の評価額は算定基準があり、すでに存在しているものの価値を高めて、借入金額を増やすことや低金利で借り入れることは難しいように感じます。

しかしローンの審査においては、リフォームすることなどで建物の価値を高めることができますし、日々の清掃やハウスクリーニングなど、手入れをしているだけでも融資担当者の印象は違ってきます。土地についても、駅に近い、公共施設からの距離、商業施設があるといった周辺環境の利便性をうまくアピールできれば、担保となる不動産の評価額をよいものにできるでしょう。

③担保掛目（たんぽかけめ）

担保掛目（または掛目）とは、不動産の評価額に対して金融機関が設定している比率のことで、実質的な融資金額の限度額になります。

例えば不動産の評価額が3,000万円の場合、担保掛目が80％であれば、3,000万円×80％＝2,400万円となり、融資上限は2,400万円ということになります。

担保掛目は金融機関が独自の設定をしている比率ですが、80％程度にしているところがほとんどです。なぜ100％ではないのでしょうか。

理由は、金融機関がリスクに備えるためです。不動産担保ローンは、返済が滞ってしまった場合に、担保となっている不動産を金融機関が売却して融資額を回収することになります。しかし、不動産をすぐに売却し現金に換えることは困難で、返済が滞り売却が決まるまでの間にもどんどん価値が下がっていくこともあり得ます。そのようなリスクに対応するため、融資額を不動産の評価額いっぱいに設定せず80％程度としているのです。

この審査項目でのポイントは、融資可能金額の上限いっぱいまで借りると金融機関側のリスクが高くなり、金利も高めに設定されてしまうという点です。

前述の評価額3,000万円、担保掛目80％であれは、上限の2,400万円まで借りると、金利は高めに設定される場合が多いでしょう。金融機関側のリスクで考えると、上限額いっぱいで融資するとリスクも最大になるからです。

逆に言えば、限度額いっぱいまで借りることがなければ、リスクも少なくなり、低い金利で設定してもらえる可能性があります。2,400万円のうち2,000万円だけ借りれば、400万円担保に余力が生まれます。

限度額いっぱいまで借りる必要がないのであれば、借入金額を調整して少なくすることで、低い金利で融資を受けられる可能性があります。

④資金の使い道

不動産ローンの借り入れ審査の際に、金融機関は資金の使い道について必ず確認をします。
ローンの種類によっては、無担保ローンなどのように使い道が自由なものもありますが、使途の制限を設けていることがほとんどです。

これも前項の担保掛目と同様に、金融機関側のリスク回避（＝返済が滞って回収できないこと）のために制限を設けています。

とはいえ、資金の使い道の設定は、金融機関によってさまざまです。例えば不動産担保ローンで借りたお金を会社の運営資金として使用することは、多くの金融機関で制限されています。事業が赤字であれば、返済が滞るリスクがあるからです。
しかしノンバンクの場合は、事業用資金の融資に不動産を担保にできるローンもあります。

事業用の資金として融資を受けたい場合、資金の使い道を正しく申告したうえで、きちんと返済能力があると判断されれば、金利を低く設定してもらえる可能性があります。

逆に、事業がうまくいっていないので融資を受けたいとなると、返済されないかもしれない（＝リスクが高い）とみなされて、金利が高くなるかもしれません。資金繰りの状態がよく、返済能力に問題がないこと、つまり金融機関側のリスクが低いことをアピールできれば、低金利での融資を目指すことができるでしょう。

事業用の資金として融資が必要な場合は、資金が必要な理由を事業計画書できちんと提出することや、会計帳簿などで客観的な数字を明確に示して審査をお願いすることで、融資を受けやすくすることもできます。資金の使い道は正しく申告しなければいけませんが、融資担当者への印象がよくなるように、不安材料をできるだけ減らすことは無駄ではありません。

⑤借入期間

借入期間とは、融資を受けた金額を完済するまでの期間のことで、借入れの段階であらかじめ設定しておきます。

借入期間が長いほど金利が高いというイメージは、基本的には間違っていません。長い借入期間を設定していると、その間に融資先や市場の状況などに様々な問題が生じ返済が滞る可能性が高くなるため、金融機関側のリスクも高まるためです。

借入期間と一緒に考えなくてはいけないのが金利タイプです。ローンの金利はすでに解説しているように、大きく分けて「固定型」と「変動型」があります。

「固定型」は、借入時の金利が返済終了までそのまま変わらないというものです。一方「変動型」は、10年ごとなど一定のタイミングで金利が見直され、金融市場の動向によって金利が下がることもあれば上がることもある金利タイプです。金利を見直すタイミングがあるので、金融機関側のリスクも軽減されるため、変動型の場合は借入期間の長さによる金利の差がほとんどありません。

このほかにも「固定期間選択型」というものも存在します。こちらは、たとえば最初の10年間は固定金利で、その期間が終わった後は変動型になる、というものです。

ローンの金利は日銀の政策金利や市場の動向などの影響を受けますが、それ以外には金融機関の貸出金の残高の内容も関係しています。貸出金の残高の内容とは、貸出中の金利や借入期間など、貸出金額以外の内容のことを指します。

金融機関も安定した経営状態を維持するために、固定金利ばかりになっていないか、返済がある一時期に集中してしまっていないかなど、貸し出しているローンの内容に偏りがないように細かい調整を行っているのです。

そのため、金利のタイプや借入期間などの条件によって、その時点で融資がしやすい、こういう条件の人に融資したいというものが出てきます。その条件に当てはまるように、借入期間を柔軟に設定できるのであれば、金利を低く設定できる期間があるか確認してみる方法もあります。

ただし、金利自体がいくら低くても、借入期間が長いとそれだけ利息も増えてしまうので、結局負担が大きくなることもあります。借入期間と金利はセットで考えて、返済の負担が大きくならないように注意が必要です。

以上、ローンの審査結果と金利に与える影響のある項目についてご説明しました。
５つの審査内容のポイントを踏まえたうえで、複数の金融機関で金利を比較することも、より低い金利でローンを利用する方法のひとつです。

また、過去に完済したローンがある場合は、同じ金融機関で申し込めば、信用力がアップし低い金利で融資を受けられる可能性があります。

このように低い金利を適用してもらうための条件はいくつかありますが、金額や借入期間、使途など譲れない項目や変えられない項目も多いでしょう。しかし、借入額が大きければ大きいほど、ほんの少し金利が低いだけで利息分は大きな違いになります。すべてを活用することが難しい場合でも、借り入れる目的や優先順位を整理して使えるポイントを探ってみましょう。

不動産担保ローンの特徴を理解して低金利を目指す

不動産担保ローンを提供しているローン会社はいくつかあります。その中でも低金利でローンを組むためには、事前にそれぞれのローン会社の特徴を理解しておくことが大切です。

今回紹介した低金利で借りる方法を参考に、不動産担保ローンの見直しを行ってみてください。

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