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路線価が5年連続上昇、コロナ渦の影響は

 

 2020年度の路線価(相続税路線価)が、7月1日に発表となった。全国平均は前年比1.6%上回り、5年連続で上昇した。上昇率のトップは那覇市の40.8%で、大阪市35.0%、横浜市34.5%となっている。今回発表された相続税路線価は、「2020年1月1日時点」の価格であり、コロナの影響は反映されておらず、ほとんどの地域で上昇する結果となった。

 5年連続で上昇した理由としては、アベノミクス効果による景気の回復と、インバウンド需要の伸びがその背景にあると思われる。ただし、一部報道によると、国税庁はコロナによる経済活動低迷で地価が大幅に下落した場合には、路線価を減額修正できる措置を検討しているようだ。

 融資を利用して物件を購入する場合、金融機関はその不動産の価値がどれくらいあるかを試算する。その試算方法のひとつが「積算法」である。積算法では、土地の価格に建物の価格を足してその評価額を求める。このとき、土地の評価額の算定に「相続税路線価」が採用されているのだ。積算価格が高い不動産は、金融機関の評価も高くなる。不動産を評価するときに、積算法で計算する金融機関が多いからである。そして評価が高いということは、購入するときに資金を多く借りられるだけではなく、次の不動産の購入時に融資を引くときにも有利になる。次回発表の公示価格は2021年1月1日が基準日のため、コロナの影響も織り込んだ価格となる。今は売れやすい物件を中心に売れていている(相場よりも高い物件は売れ残っている)ため、成約件数が減っているが、今後は価格が下がって取引が成立する可能性もある。そうなると成約件数は増えて、成約単価は下がることになる。またコロナの影響で都内から地方に移る人が増えれば、都内の土地価格の下落要因となるこだろう。ただし、アベノミクス以降右肩上がりの価格で推移している中古マンションと異なり、土地価格は、成約件数同様、一定の範囲内で上下を繰り返していることからも、それほど大きく下落しないのではないか。

 したがって2021年の東京都、住宅地の地価公示は上昇になることはないが、プラスマイナスゼロ、場所によって多少下落する、という結果に落ち着くのではないだろうか。連動して、相続税路線価も同じ結果になるだろう。事務所、店舗のテナントがコロナの影響で退去が続いたり、賃料が下落すると収益価格は下がる。以上から商業地の公示価格および路線価は今後、下落すると予測する。

 

 

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