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リースバックについて

「住んだままOK」のリースバックのご相談を受ける事が増えています。
資金調達のために不動産を売却しなければいけないけれど、できれば引っ越しをしたくない方には、売却した相手と賃貸契約を結び、そのまま住み続けることができる「リースバック」という方法があります。

リースバックとは

 

リースバックとは、不動産を売却した後に、売却した相手と賃貸契約を結ぶことで、 不動産を売却しても、明け渡さずに続けて使用できます。

リースバックとは何か
また、マンション等建物全体を一旦売却し、その中の1室について、売却相手と賃貸契約を結び直して継続利用することもできます。
所有名義は変更されますが、売却後も同じ家に住み続けることができますので、引っ越しなどで自宅を売却したことを近所の方に知られることがありません。
また、条件次第では、将来的に買い戻すことも可能です。

リースバックはどこの不動産屋でも取り扱っているというわけではありませんので、任意売却をお考えなら。

提携の不動産会社をご紹介いたします。

提携のリースバック専門の不動産会社

 

リースバックと、通常の売却の違い

 
住宅ローンの支払いが滞り、競売にかけられることになったため、やむを得ず任意売却し、リースバックを利用されるケースがよくあります。任意売却のケースを例とし、リースバックと通常の不動産売却の違いをご説明します。

 

競売・任意売却、通常の売却

競売の通知が来てからの任意売却では、時間的にあまり余裕がありませんので、一般的には、すぐに買ってくれるという方に売却するケースがほとんどです。
通常の売却では、売主は自宅から立ち退かなければなりません。

 

リースバックでの売却

提携不動産会社が仲介を行い、売却した不動産での賃貸契約を結んでくれる第三者(買主)と売買・賃貸契約を行います。
不動産は買主の名義になりますが、売主は立ち退くことなく、そのまま同じ住宅に住み続けることができます。

債務状況や、その後の収入状況によっては、一旦売却した不動産を将来的に買い戻すこともできます。

 

リースバックのメリットとデメリット

 

リースバックのメリット

リースバックのメリット

  • メリット① 売却後も自宅に住み続けられる
  • メリット② 使途自由な資金をまとめて一括で受け取ることが出来る
  • メリット③ 売却後は住宅ローンや税金の支払いがなくなる
  • メリット④ 将来的に買戻しも可能
  • メリット⑤ 差し押さえの解除、競売の回避

メリット① 売却後も自宅に住み続けられる

リースバックは売却して、現金を受け取った後もそのまま住み続けられることが大きな特徴です。
自宅を売却した後は買い主との間に賃貸契約を結び、家賃を払いながら住み続けることができます。
もちろん、リースバックをしたことはご近所の方に知られることはありません。
また、賃貸契約期間の途中で退去したいという場合には、たとえ契約途中であっても退去可能です。
また、契約期間後も住み続けたい場合には、期間終了後に新たに契約をすることで住み続けることができます。

メリット② 使途が自由な資金をまとめて受け取ることが出来る

自宅を活用して資金を得る方法としてリバースモーゲージがありますが、資金の使い道に「銀行が認める範囲」という制限があります。
これは、リバースモーゲージがあくまでも自宅を担保とした銀行からの「借入れ」であるがゆえです。
一方、リースバックは自宅の売却です。受け取る現金は「借入れ」ではなく「売却代金」ですので、その使い道に制限はありません。
また、現金は一括で受け取ることができますので、老後資金、事業資金、ローン返済など、お客様の必要に応じてご活用ください。

メリット③ 売却後は住宅ローンや税金の支払いがなくなる

リースバックをする際に、住宅ローンが残っている場合、売却代金で住宅ローンを完済します。
また、所有者が変わることで、固定資産税の支払い義務からも解放されます。
つまり、2つの支払い義務から解放されます。

メリット④ 将来的に買戻しも可能

リースバックを選択される方の中には、将来的に買戻しを希望される方もいらっしゃいます。
例えば、同居しているお子さんが就職後、住宅ローンを組める勤続年数が経過した段階で、お子さん名義で買い戻すことができます。
このように、親子間売買を見据えている方にもリースバックは有効です。

メリット⑤ 差し押さえの解除、競売の回避

税金やローンの支払いが困難になり、役所や銀行から「差し押さえ」がなされている場合には、リースバックで得た現金で支払うことで差し押さえを解除することができます。
また、すでに住宅ローンの滞納が続き、競売の手続きが進んでいる場合であっても、金融機関とのお話し合いの上でリースバックすることができます。

 

リースバックのデメリット

リースバックのメリット

  • デメリット① 自宅の所有名義が変わる
  • デメリット② 家賃が発生する
  • デメリット③ 住宅ローンの残が多い場合、受け取り金額が少なくなる

デメリット 自宅の所有名義が変わる

リースバックは自宅を売却することで現金を受け取る方法です。ですから、自宅の所有者は買い主に変わります。
将来自宅をお子さんに相続させたいと思われていた方にとってはデメリットになります。
ただし、将来、お子さんの名義で住宅ローンを組んで、買戻しをすることで自宅を守ることも可能です。

デメリット 家賃が発生する

リースバックは一旦自宅を売却し、買い主へ家賃を払って住み続ける方法です。「家賃」について、次の2つの点に気をつけましょう。

1)家賃の設定

では、家賃はどのようにして決まるのかというと、「いくらで売却したか」によります。その売却代金の6%~が年間家賃になります。

例として
売却代金が1,000万円、年間家賃が6%の場合
1,000万円×6%=60万円(=年間家賃)
60万円÷12ヵ月=5万(=月額家賃)
となります。この6%というのは、いわゆる「利回り」と呼ばれるものです。

つまり、毎月の家賃を低く設定したい場合には、低い金額での売却となり、売却時に受け取る現金が少なくなります。
逆に、売却時に受け取る現金をより多くしたい場合には、毎月の家賃を高く設定する必要があります。

当社でリースバックをされる方のうち、多くの方は「毎月の家賃は無理なく払いたい」というご希望が多く、自営業者の方で事業資金を得たい方は「売却時に受け取る現金をより多くしたい」というご希望の方が多いです。

(2)安定した収入が必要

リースバックは、不動産を売却と同時に買い主との間に賃貸契約を結ぶことになります。毎月の家賃を払うため、一定の安定した収入が必要です。(会社員である必要はなく、年金生活をされている方やパートの方でもリースバックは可能です。)ただし、家賃を滞納されると、退去せざるをえませんので、無理のない家賃でリースバックを行いましょう。

デメリット 住宅ローンの残債務が多い場合、受け取り金額が少なくなる

リースバックは、自宅を売却して、売却代金を一括で受け取ることができる方法です。
しかし売却時に住宅ローンが残っている場合には、売却代金から住宅ローンを完済します。
住宅ローンの残債務が多ければ多いほど、手元に残る現金は少なくなります。

売却代金で住宅ローンを払いきれない(オーバーローン)の場合には、借り入れ先の金融機関との話し合いの上、リースバックが可能になります。

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