アビック https://www.abic-corp.jp 不動産担保ローン、不動産担保融資を全国のお客様に提供しております。億単位の大口融資、短期間で融資を実行します。法人・事業者・個人様向けに様々な不動産担保ローンを扱っています。 Tue, 20 Jun 2023 00:01:50 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=5.8.1 不動産担保ローン検討者必読!手数料の相場や諸費用について https://www.abic-corp.jp/column/36/ Wed, 14 Jun 2023 01:41:56 +0000 https://www.abic-corp.jp/?p=10176

不動産担保ローンを検討しているのであれば「手数料の相場」「諸費用」など、返済とは別の支払いについて把握しておかなければなりません。

意外にも手数料や諸費用について理解していない方は多く、見積もりを確認して初めて「様々な出費がある」といったことを知るケースもあります。

そこで、今回は不動産担保ローンの手数料の相場や諸費用について、具体的な金額を解説します。

不動産担保ローンにおける手数料の相場

不動産担保ローンの借り入れ時の事務手数料は、1万~20万円で設定されていることが多いです。

ただし、借入額に対して〇%として事務手数料が設定されているケースもあるため、まずは見積もりを確認することをおすすめします。

なお、「%」で手数料が設定されている場合は、融資額の2~3%が相場です。

いずれにせよ、利用する金融会社によって実際の手数料は異なるため注意してください。

不動産担保ローンにおける諸費用

不動産担保ローンには、手数料のほか様々な諸費用が発生します。

ここからは、諸費用別に具体的な金額をご紹介します。

印紙税

不動産担保ローンでは「印紙税」が発生します。

印紙税とは、契約書などに課される税金のことであり、大きく20種類が該当します。なお、印紙税の具体的な金額は書類によって異なり、安価なケースで200円、高額なケースで数十万円です。

登記費用

不動産担保ローンには、「登記費用」と呼ばれる諸費用が発生します。

登記費用とは、不動産担保ローンで抵当権を設定するときに必要な費用です。ちなみに、登記費用には、司法書士に支払う報酬と登録免許税が含まれています。

火災保険料

不動産担保ローンでは「火災保険料」の支払いが必須です。

なぜなら、万が一不動産が損害を受けた場合、保険に加入していないと損害分をすべてオーナーが負担することとなってしまい、「貸し倒れのリスク」があるからです。

ただし、火災保険の加入は建物を担保とする場合にのみ必須となり、土地のみを担保とする場合は加入が必須ではありません。

なお、火災保険料の相場は1000万円の不動産の場合で「10万円(10年契約)」です。

金利

不動産担保ローンにおいて、忘れてはならない存在であるのが「金利」です。

不動産担保ローンに限らず、ローンには必ず「金利」が含まれているため、借入金額のみの返済では不十分となります。

例えば、100万円を借り入れたとしても、さらに金利分の支払いが必要なのです。

金利に関しては、金融会社によって設定額が異なるため一概には言えません。複数の金融会社に見積もりを依頼し、なるべく金利が低い会社を選びましょう。

調査用謄本

不動産担保ローンの融資を受けるにあたり、「調査用謄本」としての費用も発生します。

調査用謄本とは、融資実行日に改めて不動産の登記情報を確認するための費用です。発行手数料として請求されるため注意してください。

不動産担保ローンを利用する前に手数料と諸費用について把握を

今回は不動産担保ローンの手数料や諸費用について解説しました。

ローンというと「借り入れた金額を返済すればよい」と考えがちですが、実際はほかにも様々な出費が発生します。そのうえ、数十万円にも及ぶ出費となるケースもあるため注意が必要です。

現在、不動産担保ローンの利用を検討している方は、想定外の出費に悩まされないためにも、しっかりと本ページの内容を理解しておきましょう。

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不動産担保ローンで自宅をリフォームできる?利用方法を解説! https://www.abic-corp.jp/column/home-reform/ Fri, 02 Jun 2023 13:05:32 +0000 https://www.abic-corp.jp/?p=11054

長年住んでいる住居は、年月が経つと老朽化してしまい、不具合が生じてしまうことがあります。日常生活で不便に感じてしまう恐れがあるため、老朽化が進む前にリフォームすることが大切です。

そんなリフォームを不動産担保ローンで実施することができるという話があるのですが、本当なのでしょうか。

今回は、不動産担保ローンで自宅をリフォームする方法を紹介していくので、参考にしてみてください。

不動産担保ローンを利用するには

一般的なリフォームローンで融資を受ける場合は、申し込み以前にリフォーム業者を選択して、見積もりを取得する必要があります。しかし不動産担保ローンを利用する場合は、使途自由であることから、見積もりを取得せずにリフォーム業者を探すことが可能です。

不動産担保ローンは、銀行やノンバンクなど提供している金融機関によって融資の内容が異なります。

銀行の場合は、審査が厳しく時間もかかることも多いでしょう。急ぎでリフォームしたいという場合には、ノンバンクで不動産担保ローンを契約するのがおすすめです。

ノンバンクの不動産担保ローンであれば、申し込みを実施してから融資まで1週間程度で実現できます。

融資額は不動産の価値によって異なりますが、1,000万円以上の高額融資もできる会社が多いので、十分なリフォーム資金として利用可能です。

どんなサービスがあるの?

他にも、現在住んでいるマンションを売却して中古の一戸建てを購入、リフォームするなら「不動産つなぎローン」もあります。

不動産つなぎローンは、不動産の売却金額を前借りすることによって、売却前提のつなぎローンとして有効活用することが可能です。

新しい住居に移動するまでの仮住まいの期間を無くすことができるので、無駄なく住み替えを行うことができます。

どんな人に利用されるの?

不動産担保ローンでのリフォーム検討は、どのような方に利用されることが多いのでしょうか。詳しい内容を紹介していきます。

子供がいる家庭

子供が出来たことにきっかけに、自宅を二世帯住宅にしたいという家庭で、不動産担保ローンでのリフォーム検討を実施されることがあります。

資金使途自由な不動産担保ローンであれば、リフォームだけでなく、新生活のための準備金としてあらゆる使い方が実現可能です。

自宅を事務所にリフォームしたい人

自宅を事務所のようにリフォームしたいという方は、不動産担保ローンを利用すれば、十分な資金を調達することができるので、すぐにリフォームを実施することができます。

耐震やバリアフリーのためにリフォームしたい人

不動産担保ローンを利用してリフォームしたいという人の中には、耐震対策・バリアフリーを検討しているという事例もあります。

不動産担保ローンで不動産としての価値が認められた場合には、高額融資も実現できるので、耐震やバリアフリーといったリフォームも、希望通りに実施できるほどの資金調達が可能です。

より住みやすい自宅を作るためにも、不動産担保ローンは便利に活用することができます。

不動産担保ローンをうまく活用しよう

不動産担保ローンを自宅のリフォームに活用する方法は、十分な資金調達が実現できることから、気軽に実践することが可能です。

資金使途自由な不動産担保ローンは、比較的低金利で長期的なリフォーム資金として融資してもらうことができるので、便利に活用することができます。

それ以外にも、新生活のための資金として余裕を持って融資を受ければ、生活に余裕を持たせることも可能です。

不動産担保ローンを契約するのであれば、審査が早いノンバンクがおすすめなので、一度検討してみてください。

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不動産担保ローンを組む時に必要な書類は?契約書以外の書類を紹介! https://www.abic-corp.jp/column/required-documents/ Tue, 16 May 2023 14:15:37 +0000 https://www.abic-corp.jp/?p=11074

 

不動産担保ローンの契約には、契約書が必要になります。またそれ以外にも、契約の際に必要な書類がいくつかあるので、申し込みの際には提出することが求められるでしょう。

今回は、不動産担保ローンを組む時に、契約書以外に必要な書類について紹介していくので、参考にしてみてください。

確認書類

不動産担保ローンを契約する際には、いくつかの確認書類の提出が求められます。どのような確認書類の提出が求められるのか紹介していきましょう。

本人確認

不動産担保ローンを契約する本人なのか、確認のための「本人確認」の書類が必要になります。個人の場合は、主に「運転免許証」を提出することで、本人確認が認められるでしょう。

法人の場合は、「登記事項証明書」が本人確認書類として提出が求められるので、事前に準備しておく必要があります。

本人確認は、架空の名義や架空の法人ではないことの確認にもなるので、正しく提出することが大切です。

所得確認

不動産担保ローンの審査では、「収入の金額」・「税金の支払い状態」を確認することが求められます。それを確認するために「所得確認」の書類提出が必要になるのです。

法人や個人事業主の場合は、経営状態を確認する書類を提出する必要があります。

個人の場合は、年末調整や確定申告の際の書類を提出すれば、収入の金額を証明することが可能です。

証明書

不動産担保ローンを組む時には、不動産などの資産を証明する書類の提出が求められます。どのような書類が証明書として求められているのか、紹介していきましょう。

資産証明

不動産担保ローンによっては、提出不要なこともありますが、資産があるかどうかの「資産証明」が必要になります。

資産証明を提出する際は、所有している資産は全て提示することが大切です。意図的に提出しない場合は、契約違反になってしまう恐れがあります。

申込関係

不動産担保ローンを組む時に、金融機関が個別に用意している「申込関係」の書類を提出することも大切です。「申込書」・「保証委託書」・「個人情報取り扱い同意書」などが該当するので、忘れずに提出しましょう。

借入対象不動産の資料

不動産担保ローンで融資を受けるためには、実在する不動産担保価値を証明する「借入対象不動産の資料」を提出することが求められます。

融資額を決めるための資料となることも多いので、しっかり準備しておきましょう。

その他

それ以外にも、不動産担保ローンを提供している金融機関によっては、提出が求められる書類があります。どのような書類なのか紹介していきます。

連帯保証人や連帯責務者の資料

本人以外の連帯保証人や連帯債務者などがいれば、「住民票」や「印鑑証明書」、「実印」などの提出が求められます。

不動産担保ローンを提供している金融機関によっては、連帯保証人や連帯債務者が求められないこともあるので、事前に確認しておきましょう。

不動産担保ローンを組む前に必要書類を理解しておく

不動産担保ローンを組む時には、契約書以外にも複数の必要書類の提出が求められます。少しでも融資してもらう期間を短くしたいのであれば、必要書類を事前に調べておき、すぐに申し込みができるように準備しておきましょう。

今回紹介した必要書類は、基本的に必要になるものを紹介していますが、金融機関によっては他にも提出が求められる書類があるかもしれないので、事前に調べておくことをおすすめします。

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不動産担保ローンに保証人は必要?物上保証人や連帯保証人の違いを解説! https://www.abic-corp.jp/column/guarantor-required/ Tue, 16 May 2023 13:33:12 +0000 https://www.abic-corp.jp/?p=11070

不動産担保ローンは、高額融資が可能なローン商品ですが、契約する上で保証人は必要ないのでしょうか。また保証人をつける際に、物上保証と連帯保証人がありますが、それぞれの違いを知らない方もいるでしょう。

今回は、不動産担保ローンに保証人が必要なのか、物上保証人や連帯保証人の違いについて解説していくので、参考にしてみてください。

保証人はいなくてもいい

不動産担保ローンを申し込む金融機関にもよりますが、基本的に保証人はいなくても良いケースがあります。ただ中には、保証人は必要なくても、保証会社を請求されることがあるので、その場合は保証人が必要になることもあるでしょう。

銀行の場合は、不動産担保ローンの審査が厳しくなる傾向があるので、保証人を求められることもあります。

ノンバンクの不動産担保ローンの場合は、原則として保証人なしといったサービスも多いので、不動産担保ローンを申し込む前に、確認しておくことが大切です。

物上保証人と連帯保証人の違い

保証人の中には「物上保証人」と「連帯保証人」があります。この2つの違いはどんなことが言えるのでしょうか。詳しい内容を紹介していきます。

物上保証人

物上保証人とは、自分以外の債務を自分の不動産から担保する保証人のことを指しています。返済などについて負担するという保証人の形ではないので、担保した不動産以上に返済義務はないのが特徴です。

不動産担保ローンでは、不動産を担保にすることで融資を受けることができます。しかし利用者が不動産を持っていないケースもあるでしょう。そんなときに、家族や親戚などが物上保証人となり、自分の不動産を担保にすることができます。

ただ利用者が返済に滞った場合、抵当権が実行されて、物上保証人の不動産は物的有限責任を負う必要が出てくるので注意が必要です。

連帯保証人

連帯保証人とは、「催告の抗弁」・「検索の抗弁」・「分別の利益」などの権利が認められていない保証人のことを指しています。

不動産担保ローンの利用者が、月々の返済が滞った場合、通常の保証人であれば利用者に請求してほしいと「催告の抗弁」を求めることが可能です。

しかし連帯保証人の場合は、「催告の抗弁」を求めることができず、支払いを拒否することもできないのが特徴になります。

「検索の抗弁」とは、利用者に取り立てできる十分な財産があれば、先に利用者の財産から取り立てしなければならないというものですが、連帯保証人の場合は主張する権利も求めることができません。

「分別の利益」は、保証人が複数人いた場合に、金額を分配して支払い義務が生じるというものですが、連帯保証人の場合は、何人保証人がいたとしても返済金額を支払う必要があります。

連帯保証人は、通常の保証人よりも厳しい責任が課せられるので、利用者とのトラブルの原因になってしまう恐れがあるのです。

不動産担保ローンに保証人が不要か確認しておこう

不動産担保ローンを利用する場合、ノンバンクであれば、保証人が不要となることもあります。ただ保証人が求められる場合は、物上保証人と連帯保証人の違いについて理解しておくことが大切です。

連帯保証人は、一度なってしまうと重い責任が課せられるので、利用者との間でトラブルの元になってしまうことがあります。

保証人になってもらう場合は、十分な信用と支払いを滞らせない心がけが重要になってくるので、事前に理解しておきましょう。

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不動産担保ローンの借り換えのメリット・デメリットをわかりやすく解説 https://www.abic-corp.jp/column/59/ Wed, 12 Apr 2023 08:42:18 +0000 https://www.abic-corp.jp/wp/?p=16000
「比較的金利は低いのに毎月の返済額が多く、生活に負担がかかっている…」
「もうすこし金利を下げることはできないのかな…?」

現在不動産担保ローンを利用している方の中には、このような不満があるという方も少なくないのではないでしょうか。

そのようなときに検討すべきなのが、ローンの借り換えです。
借り換えることで返済負担が軽くなる可能性があり、家計の出費を軽減できます。

ただし、借り換えにはデメリットが生じるのを忘れてはいけません。

この記事では借り換えを検討する際に、どのようなポイントを押さえておかなければいけないのか解説します。借り換えで失敗したくない方は、ぜひチェックしてくださいね。

不動産担保ローンの借り換えとは?

借り換えとは、もっと有効な不動産担保ローンに借り換える方法です。新しく借りたローンで既存のローンを完済し、それ以降は新しく借りたローンの返済のみを続けていきます。

不動産担保ローンに限らず、住宅ローン・カードローン・フリーローンなどにも利用できる方法です。

不動産担保ローンを借り換えるメリット

不動産担保ローンを借り換えるメリットは、以下の3つです。

  • ・金利が下がり利息負担が減る
  • ・毎月の返済額が抑えられる
  • ・新しく資金調達できる可能性もある

不動産担保ローンを借り換えるメリット

新たなローンに借り換えすることで、借入金利が下がる可能性があります。

金利が軽減されると、利息も少なくなるのが、借り換えの大きなメリットです。金利差が大きくなればなるほど、トータルで支払う利息額を抑えられます。

キャッシュフローで見た場合にも現金の出ていく量が減るため、資金繰りは大幅に改善するでしょう。

毎月の返済額が抑えられる

返済期間を大きく短縮しなければ、金利が下がることで毎月の返済額が少なくなるところが利点です。

仮に金利が変わらなかったとしても、既存ローンよりも返済期間を延長できれば返済額を減らせます。

また、不動産担保ローン以外にも複数のローンを借りている場合、それらを1本にまとめることで返済額が少なくなる可能性があります。

項目 A社 (不動産担保ローン) B社 (フリーローン)
借入金額 3,500,000円 1,500,000円
借入金利 5.0% 7.0%
返済期間 7年 5年
毎月の返済額 49,468円 29,701円

仮に上記のような借入をしている場合、2社の合計で毎月の返済額は 79,169円です。

もしC社の不動産担保ローンに、借入金利4.0%、返済期間10年で借り換えできた場合、毎月の返済額は以下のようになります。

項目 C社 (不動産担保ローン)
借入金額 5,000,000円
借入金利 4.0%
返済期間 10年
毎月の返済額 50,622円

金利が下がり、返済期間を延長できたことで、毎月の返済額は 28,547円もお得になります。

もちろん、金融機関や審査によって、人それぞれ金利や返済期間に違いはあるものの、不動産担保ローンの借り換えを検討する価値は十分にあるのです。

新しく資金調達できる可能性もある

既存ローンを完済する資金とは別に、新しくお金を借りられる可能性があります。

不動産担保ローンは審査時に、借入人の返済能力と担保不動産の評価額で貸付金額を算出するのが特徴です。既存ローンの借入時よりも、返済能力や不動産の価値が上がっていれば、当時より多く借りられることがあります。

不動産担保ローンを借り換えるデメリット

借り換えを進める上で、メリットははっきりしています。しかし、デメリットがないわけではありません。

金利が下がる条件にばかり注目しがちですが、返済設計の面でのデメリットも理解する必要があります。主なデメリットは以下の3つです。

  • ・借り換え手続きに諸費用が発生する
  • ・返済期間を延長すると利息負担が増える
  • ・金利や返済額が必ず下がるとは限らない

借り換え手続きに諸費用が発生する

代表的なデメリットは、借り換えする際にかかる諸費用。借り換え時に負担しなければならない主な諸費用は以下のとおりです。

  • ・既存ローンの繰り上げ返済手数料
  • ・事務手数料
  • ・印紙代
  • ・抵当権、根抵当権の登記費用

まず、借り換えを進めるためには、現在借りている不動産担保ローンを繰り上げ返済しなければいけません。

繰り上げ返済に関して手数料が設定されていることも多く、これだけでも負担が増えてデメリットにつながります。

さらに新しい不動産担保ローンを設定する場合にも、手数料が発生することを忘れてはいけません。事務手数料や印紙代、抵当権・根抵当権の登記費用などがかかります。

借り換えをしても、そこまで金利や毎月の返済額に変化がない場合、諸費用で損してしまうこともあります。借り換えをした際に、どのくらい金利を下げられるかがポイントなので、あらかじめ諸費用を加味してシミュレーションをおこなうことが大切です。

諸費用をプラスしても金利負担を軽減できる場合は、不動産担保ローンを借り換えた方が有効といえるでしょう。

このサイトを運営しているアビックは、繰り上げ返済手数料、契約延長手数料0円です。
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返済期間を延長すると利息負担が増える

メリットの章で解説したとおり、既存ローンよりも新規ローンの返済期間を延長すれば、毎月の返済額が下がる可能性があります。

毎月の資金繰りがラクになるものの、返済期間を延ばすほど利息の負担は増えていきます。

トータルで支払う返済額を抑えたいなら、支払いが困難にならない範囲で返済期間を短くするのがおすすめです。

金利や返済額が必ず下がるとは限らない

借り換えをしたからといって、必ずしも良い条件で借りられる訳ではありません。

借り換えには審査があり、審査の結果次第で既存ローンよりも高い金利が適用され、毎月の返済額が上がることも考えられます。

金利が上がってしまうのは、以下のようなケースです。

  • ・転職などを理由に年収が下がった
  • ・ほかの金融機関でもローンを組んで、毎月の総返済額が増えた
  • ・不動産の価値が下がった

3つのケースからみる不動産担保ローンの借り換え

不動産担保ローンの借り換えを検討する場合、以下の3つのケースが考えられます。

ケース1:毎月の返済額と返済総額、どちらも減少する
ケース2:毎月の返済額は増えるが、返済総額が減る
ケース3:返済総額は増えるが、毎月の返済額が減る

最も有効なのは、ケース1の毎月の返済も少なくなり、返済総額も減る方法。つまり既存ローンよりも低い金利が適用されるケースです。

金利差が大きいなら、返済期間を延長しても返済総額が減る可能性があります。現在借りている不動産担保ローンの金利が高い方にとって、有効な方法です。

しかし、この両方が減らなくても有効になる場合があります。それがケース2、ケース3です。

まずケース2は、返済期間を短縮し、毎月の返済額は増えるが返済総額が少なくなる方法です。
金利の設定が同じでも、長期的に見れば総返済額は少なくなります。

対してケース3は、返済総額は増えてしまうが、毎月の返済額を減らす方法です。
返済期間を長く設定できるローンに借り換えし、月々の返済額を減らします。

デメリットの章でも解説したように、返済期間を延長するほど返済額は下がるものの、利息負担が膨れ上がるので気を付けましょう。

このように不動産担保ローンの借り換えは、全て同じ条件ではありません。
自分の目的と状況に合った借り換え先を考える必要があります。

借り換える場合の有効なパターン

不動産担保ローンの借り換えには、不動産担保ローンから不動産担保ローンに借り換える以外にも、以下の2つの方法が考えられます。

  • ・無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換え
  • ・住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換え

無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換え

無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えも有効な方法です。担保がないぶん、不動産担保ローンに比べて無担保ローンは金利が高い傾向にあります。

カードローンは無担保ローンの代表格のような存在ですが、使い道が原則自由なので、金利の設定が高く返済の負担が大きくなります。

返済が苦しくなるケースも多いことから、不動産担保ローンに借り換えることで、将来的な負担を大きく減らせる可能性があるのです。

また、無担保ローンの返済期間は不動産担保ローンよりも短く設定されていることが多く、そのぶん毎月の返済金額が上がりやすいのがデメリット。返済期間を長く設定できる不動産担保ローンに借り換えれば、毎月の返済額を減らせます。

住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換え

住宅ローンを不動産担保ローンに借り換えする方法もあります。

住宅ローンは借入金額が大きく、毎月の負担は非常に大きくなりやすいのが特徴です。

資金の使い道が、住宅関係資金に限定されていることで、不動産担保ローンよりも低金利で借りられる傾向にあります。

しかし市場金利が高いときに借り入れした場合、高い金利が適用されていることもあるでしょう。条件によっては不動産担保ローンに借り換えることで負担が減るケースがあります。

不動産担保ローンの借り換えの流れ

不動産担保ローンの借り換えを考えているなら、手順を理解しておくのが大切です。

思っている以上に時間を取られるケースもあり、事前に手続きの流れを把握しておくことで、スムーズに手続きを進められます。

借り換えの流れは、以下のとおりです。

➀金融機関に相談・仮申し込み
まずは借り換えができる金融機関に相談し、仮審査を受けます。

➁本申し込み
審査に通ったら、借り入れの条件を既存ローンと比較しましょう。借り換えのメリットがあるようなら、本申し込みに移ります。

審査に落ちた場合は、他の金融機関に相談しても厳しい条件となる可能性が高いです。

アビックでは、他社で断られた場合でも融資可能なケースがあります。お気軽にご相談ください。

➂既存ローンの金融機関に借り換えの連絡
審査を通過した後、これまで借りていた不動産担保ローンの金融機関に対し、全額返済することを伝えます。返済日や返済総額、返済に必要な手続きを確認しましょう。

この段階で、繰り上げ返済にかかる手数料も確認するのが重要です。

➃借り換え先との契約日を調整
その後、これから不動産担保ローンを借り換える金融機関に話をして日程を調整します。

⑤借り換えの実行
契約日になると、借り換え先の金融機関で融資がおこなわれます。これまでの金融機関へ借入総額が振り込まれ、既存ローンが完済されます。

⑥抵当権の抹消に必要な書類を受領
返済が完了すれば抵当権を抹消できるので、これまでの金融機関から必要な書類を受け取りましょう。

⑦借入元の抵当権を抹消・借入先に新しく設定
抵当権の抹消や設定の手続きは、金融機関から紹介された司法書士に委託するのが通常です。

借り換え先の金融機関で抵当権を新たに設定し、これで新しい返済がスタートします。

この間かかる時間は、一週間程度です。
ただし、時期によっても違いがあるため、10日から20日程度は見ておくといいでしょう。
アビックでは、借り換えの場合もスピーディーな融資が可能です。

不動産担保ローンを借り換えるタイミング

不動段担保ローンの借り換えは、以下のようなタイミングで検討するのがおすすめです。

・毎月の返済が苦しくなってきたとき
現在の借り入れ条件で返済を続けるのが困難だと感じたら、借り換え先を探しましょう。ここまで解説してきたとおり、借り換えすることで毎月の返済額を軽減できる可能性があります。

・返済期日の延長ができないとき
既存ローンの返済期日が差し迫っており、延長に対応してもらえないときも借り換えを検討するタイミングです。借り換えをして返済期間を長めに設定できれば、余裕をもって返済を続けられます。

・不動産を新たに取得したとき
現在無担保ローンを借り入れ中で、相続や贈与などで不動産を取得した場合、不動産担保ローンへの借り換えを検討すべきです。

前述したように、無担保ローンに比べて不動産担保ローンは金利が低く、返済期間が長い傾向にあります。

まとめ

不動産担保ローンの借り換えは、返済の負担を減らせることがメリットです。しかし、借り換え先の金融機関をしっかりと検討しなければ、現在よりも悪い条件の下で契約することになってしまいます。

あくまでも現在より良い条件のときに、不動産担保ローンの借り換えをおこないましょう。

まずは知識を持って現状を把握し、これから先の返済に向けてより良い方法を見つけ出すことが大切です。

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不動産投資目的で購入予定の不動産を担保に融資を受ける方法を解説 https://www.abic-corp.jp/column/65/ Wed, 05 Apr 2023 06:58:44 +0000 https://www.abic-corp.jp/?p=16219
不動産投資は注目されることの多い資産運用です。ミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれる方法であり、多くの人が運用を検討することでしょう。その反面、スタート時にかかる資金の問題などもあり、踏み切れない人が多いのも事実です。
不動産購入となれば、かなりまとまった資金が必要になります。資金繰りをどうするか、スタートアップの問題こそ不動産投資の高いハードルなのです。その資金的な問題をクリアするために、不動産投資目的で購入予定の不動産を担保にできるか解説していきます。

不動産投資の基本

不動産投資には2つの方向性があります。ひとつはバブル期にも盛んにおこなわれた物件を購入し転売する方法です。安く買って高く売るという商売の大原則ですが、土地の高騰を招いたことは周知の事実です。
社会問題ともなり、課税方法の見直しなどによって利益は出にくくなりました。これをキャピタルゲインと呼びます。

もうひとつは家賃収入を基本としている運用で、インカムゲインと呼ばれる方法です。物件を購入したり、既存の物件を人に貸したりします。これにより定期的に発生する家賃収入が期待できるところがメリットです。
投資として毎月決まった時に一定の収益が発生するのは、かなり稀と言っていいでしょう。これが不動産投資の大きな魅力です。資金を借りたとしても、返済計画も立てやすくなります。
現在の不動産投資はインカムゲインを中心に考えるのが基本です。ミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれる理由ともなりました。

そもそも不動産は流動性の低さというリスクを抱えます。売りたいと思っても、ほしい人がすぐに現れるわけではなく、売買に時間がかかるのが欠点です。現金化しにくいため、大きな規模のところでなければ、キャピタルゲインで利益は上げにくくなりました。売れるチャンスを待たなければいけないからです。

インカムゲインが魅力的だとしても、問題は資金のやりくりです。物件を手にしていなければ不動産投資はできません。そのための資金は、一般の投資と比べてかなり大きな金額であり大きな負担が生まれます。
現金で購入できる人は非常に稀であることからも、一般の住宅ローンの活用を考えるでしょう。しかし、住宅ローンを使う方法は限定された条件でなければ使えません。

不動産投資と住宅ローン

住宅ローンを活用して不動産投資ができるのは、かなり限定的です。これまでの取引条件なども関わりますが、基本的には難しいです。
不動産投資に使われる不動産は、収益性物件と呼ばれます。一般的な住居物件と扱いが異なるのです。住宅ローンの対象は自宅用の住居物件であり、増改築にも使われることもあります。収益物件は投資目的であり、住居ではありません。そのため、目的ローンでは対応できない可能性があるのです。

返済原資の問題もあります。住宅ローンの返済原資は、給料などの固定収入が基本です。不動産投資は家賃収入を原資としており、給料と比較すると不安定な部分が出てきます。支払の遅延が起こる可能性があるからです。

不動産投資では、一般的に不動産投資専用のローンを組みます。この時に購入予定の不動産は担保になるのです。問題は誰でも不動産投資ローンが組めるわけではありません。不動産投資ローンは、住宅ローンよりも審査は厳しくなるからです。初めから投資目的とされているため、融資側から見てもリスクがでてきます。
融資の設定金額も住宅ローンと比べ年収の10倍以上になることも珍しくありません。このような条件からも、不動産を担保とするだけではなく、住宅ローンと同じように本人属性を重視します。取引履歴などに関する部分も本人属性に関係するものです。

不動産投資用物件でも住宅ローンが活用できるパターン

不動産投資は自宅ではなく、投資であることが問題になります。しかし、不動産投資はすべて貸すだけが方法ではありません。例えばアパートを活用するとして、自宅も兼用することができるからです。

自宅兼用の場合には、条件付きで住宅ローンが使えるケースが出てきます。条件の基本となるのは、面積の大半が自宅であることです。つまり、50%以上が自宅として使われるのであれば、住宅として扱われます。これが融資の条件となる場合が出てくるのです。
アパートなどでも、1Fは自宅にし、2Fを貸すといった方法もあります。このような使い方ができれば、不動産投資目的で購入予定の物件も、融資を受けられる可能性が出てくるのです。
それでも目的は不動産投資であり、審査もかなり厳しい条件が待っています。利益が出ると予想できた物件でも融資が受けられない可能性はあるのです。

不動産担保ローンと不動産投資

不動産投資は、物件を手にしなければ始まりません。ローンが組めず資金的な面であきらめる人もいるでしょう。要求されるハードルは高く、自己資本比率もある程度なければ、融資の許可は下りません。それほど不動産投資を目的とした審査は厳しいものであり、狭き門であるのも確かです。
しかし、不動産投資ローンだけが選択肢ではありません。購入予定の物件のチャンスを逃さず、融資を受けられる方法もあるからです。不動産担保ローンも方法のひとつで、すべての条件に当てはまるわけではありませんが、購入物件を活用してローンを組めます。

住宅ローンや不動産投資ローンのネックは、利用目的にあります。住宅ローンなら、住居を購入するなどの目的にしか使えません。不動産投資ローンも同様で、不動産投資用の収益物件の購入に使うためのローンだからです。この目的の縛りがあるため審査も厳しく、不動産を担保にするから借りられるとは限らなくなるのです。
不動産担保ローンは、購入予定の不動産を担保にして融資を受けることもできます。目的は縛られていないからです。

つなぎローンの活用

現在の物件を売却して、次の物件を購入することも不動産投資では珍しくありません。利益の追求こそが投資としての重要ポイントで、収益性が高い物件があれば乗り換えるからです。
この場合、売却してしまう物件を新規購入物件の資金に充てるのが一般的です。しかし、このパターンはうまくいくとは限りません。背景にあるのが不動産の流動性の低さです。買い手がすぐに見つかるわけではなく、簡単に現金にはできません。この間に狙っている物件が売れてしまいチャンスを逃すケースも考えられます。

不動産担保ローンの場合、売却する予定の物件を担保にします。この資金を使い、先に新たな物件を購入するという選択肢が生まれます。それも売却に伴う経費の分も見込み、融資が受けられる可能性もあるのです。流動性の低さから、安売りするケースも出てくるのが不動産ですが、この手法がとれるならじっくりと売却のタイミングを見極められ、せっかく見つけた物件を逃すこともありません。

不動産担保ローンの活用の道


不動産投資でのローンの設定は、非常に難しい問題を抱えます。融資を受けるためには、個人の信用情報だけではなく、属性などが大きな影響を与えるからです。特に自営業者にとっては、不動産投資の融資は難関になります。サラリーマンのほうが安定した収入を得られると考えるからです。不動産担保ローンでは、担保としての価値があるかどうかが重要視されます。
肝心要の物件を購入できなければ不動産投資は始まりません。不動産担保ローンの活用を視野に入れ計画を練ることも大事な選択肢となるのです。

不動産担保ローンのサービス詳細ページはこちら

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不動産担保ローンを希望する際の必要書類とは https://www.abic-corp.jp/column/0001/ Mon, 27 Mar 2023 09:34:49 +0000 https://www.abic-corp.jp/?p=9631 必要書類のイメージ

自分が保有している自宅や土地などの不動産を担保に、お金を借りることができる不動産担保ローンは、低金利で融資額が大きいことから金額が高い買い物をする時に重宝されています。

そんな不動産担保ローンを行う場合の必要書類について詳しく解説いたします。

不動産担保ローンの必要書類

低金利で高額な融資を受けることができる不動産担保ローンは、申し込みや審査の段階で必要書類を提出します。どのような物が必要なのか、詳しい内容を紹介していくので参考にしてみてください。

・担保不動産の確認ができるもの

不動産担保ローンの申請を行うためには、保有している不動産の確認を行うことができる書類の提出が必要になります。不動産登記簿謄本・住宅地図・地積測量図・建物図面・固定資産税評価証明書・建築確認通知書などです。

仮審査をする際には、不動産登記簿謄本が手元にあると融資可能額の計算がしやすくなるので、事前に用意しておくといいでしょう。

・本人確認できるもの

不動産担保ローンに限らず、融資を受ける際には本人確認ができる書類を用意する必要があります。本人確認できるものとしては、運転免許証・パスポート・健康保険証などです。

契約の際には印鑑証明書が必要になるケースも多いので、印鑑証明書と住所が異なる場合は不動産担保ローンの申請を行う前に、住所変更を行っておく必要があります。

・未納税金がないことを証明する書類

未納税金があると担保不動産に税金の差し押さえが優先的に発生するため、未納税金がないことを証明する書類を提出する必要があります。

未納税金がないことを証明する書類としては、納税証明書・固定資産税納付書など該当するので、事前に準備しておくようにしましょう。

未納税金がある場合は先に納税を済ませるか、融資金で納税することを条件の融資にする必要があります。

・担保不動産のローン残高を証明することができる書類

担保にする不動産のローン残高を証明することができる書類の提出を求められるので、事前に準備しておくことが大切です。

担保にする不動産のローン残高を証明することができる書類としては、残高証明書・返済予定表といったものになります。

借り換えの場合はローン契約抹消に必要な金額を証明する書類を提出する必要があるので、担保不動産ローンを申請する前に、準備しておきましょう。

・法人の場合に必要な書類など

法人が不動産担保ローンを受ける場合は、商業登記簿謄本・決算報告書・事業計画書などの必要書類の提出が求められます。開業資金の融資として、不動産担保ローンを申請する場合は、事業計画書と必要な資金の内訳がわかる書類が必要です。

設立が間もない法人であっても、不動産担保ローンから融資を受けることは可能なので、求められる必要書類を用意して申請しましょう。

不動産担保ローンの融資を受けるためには信用を得ることが大切

不動産担保ローンは低金利で、高額な融資を受けることができることから、開業資金などに利用されることもあります。

ただその分、信用を得るためには必要書類を用意することが大切なので、求められる書類は全て提出することが重要です。

不動産担保ローンで借入した金額を返済することができない場合は、不動産失うリスクを背負うことになるので、ある程度のデメリットについても理解しておく必要があります。

法人の場合は、さらに必要書類が追加されることもあるので、不動産担保ローンを申請する際に、何が必要なのか事前に確認しておくようにしましょう。

アビックの不動産担保ローンのご案内

以上が不動産担保ローンの一般的な説明ですが、アビックの不動産担保ローンではもっと柔軟に対応しています。詳細は下記ボタンからご覧ください。

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不動産担保ローンを選ぶ時の比較ポイントについて https://www.abic-corp.jp/column/loan-comparison-67/ Mon, 16 May 2022 03:29:48 +0000 https://www.abic-corp.jp/?p=18131 不動産担保ローンを選ぶ時の比較ポイントについて

「不動産担保ローンを利用したいけれど、金融機関の選び方が分からない…」

不動産担保ローンを検討中の方は、このような悩みを抱えていませんか?

いざ利用しようと思っても、不動産担保ローンを取り扱っている金融機関はたくさんあるため、どこで申し込むべきか迷ってしまうものです。

本記事では不動産担保ローンの基礎知識や、選ぶ際の比較ポイントについて解説します。借入後に後悔しないためにも、自分に適した金融機関の選び方を抑えましょう。

不動産担保ローンとはどんな商品?

不動産担保ローンは文字通り、土地や建物などの不動産を担保にして、金融機関から融資を受ける方法です。

無担保ローンと比較して低金利なうえに借入限度額が高く、返済期間を長めに設定できるところが特徴です。

不動産担保ローンの資金使途は、カードローンやフリーローンのように原則自由です。生活費・旅行代・医療費など、さまざまな使い道に活用できます。

不動産担保ローンの審査は無担保ローンとは違い、個人の返済能力に加えて担保不動産の価値もチェックされます。

不動産担保ローンを他のローンと比較

不動産担保ローンは、ほかのローンとどのような点が異なるのでしょうか。住宅ローン・カードローン・リバースモーゲージと比較しながら、違いを解説します。

住宅ローンと比較

項目
住宅ローン
不動産担保ローン
資金使途
住宅関連資金のみ 原則自由
金利
低い 住宅ローンより高い
返済期間
最長35年が一般的 最長25~35年など長め
抵当権
基本的に第1順位 担保評価があれば第2順位以降でもOK

住宅ローンも不動産担保ローンと同様に、不動産を担保にする融資商品です。2つの大きな違いは資金使途にあります。

住宅ローンは居住用不動産の購入・新築・増改築といった、住宅関連資金に限定されているのに対し、不動産担保ローンは基本的に自由です。

住宅ローンは資金使途が限られているぶん低金利で、使い道の自由度が高い不動産担保ローンは金利が高い傾向にあります。

抵当権に関しては、住宅ローンの場合第1順位が基本です。その一方で不動産担保ローンは、金融機関によって第2順位以降でも認められます。

カードローンと比較

項目
カードローン
不動産担保ローン
担保
なし あり
金利
不動産担保ローンより高い カードローンより低い
借入限度額
最高500~1,000万円程度 1億円以上も可能
融資方法
限度額の範囲内なら何度でもOK 一括
融資スピード
早い
(消費者金融なら即日融資が可能)
カードローンより遅い

カードローンと不動産担保ローンは、資金使途が自由という点で共通しています。

しかしカードローンは無担保なので、不動産担保ローンよりも高金利です。借入限度額にも大きな差があり、カードローンは多くとも最高1,000万円程度の一方で、不動産担保ローンは数億円の高額融資が可能なところもあります。

また、融資方法も大きな違いのひとつ。不動産担保ローンは基本的に一括融資です。それに比べカードローンは、決められた限度額の範囲内で必要なときに必要な分だけ借りられます。

融資スピードはカードローンのほうが早く、消費者金融なら即日融資に対応しています。不動産担保ローンは担保不動産の価値を評価しなければならず、審査に時間がかかります。

リバースモーゲージと比較

項目
リバースモーゲージ
不動産担保ローン
資金使途
原則自由
(投資・事業目的は不可な場合もある)
原則自由
融資方法
一括・年金形式など 一括
返済方法
利息のみ毎月返済
元金は死亡時に自宅を売却して一括返済
元金+利息を毎月返済
不動産の最終形
死亡時に売却 完済できればそのまま所有可能
年齢制限
50歳以上などに限定 幅広い年齢が対象

不動産担保ローンとリバースモーゲージは、資金使途が原則自由な点や、不動産を担保に入れるところが同様です。

大きな違いは、返済のしくみです。リバースモーゲージは最終的に不動産を売却して元金を返済するのが前提なので、毎月の返済は利息だけでOK。それに比べて不動産担保ローンは、完済すれば不動産を売却する必要はありませんが、元金と利息を毎月返済しなければなりません。

リバースモーゲージはシニア向けに作られた商品ということもあり、対象年齢が55歳以上などに限定されていることがあります。それに対して不動産担保ローンは、20歳以上から借りられることがほとんどです。

不動産担保ローンを取り扱う会社(銀行・ノンバンク)とそれぞれの特徴

不動産担保ローンを取り扱う金融機関は、以下の2つに大きく分類されます。

銀行:都市銀行・地方銀行・信託銀行・ネット銀行など
ノンバンク:消費者金融や信販会社など、預金の受け入れを行わない金融機関

それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分が何を優先したいか考えたうえで、適切な金融機関を選びましょう。

項目
銀行
ノンバンク
金利
ノンバンクより低い 銀行より高い
融資限度額
1億円程度 10億円以上の融資も可能
審査基準
ノンバンクより厳しい 銀行より柔軟
融資スピード
1か月程度 銀行より早い

金利の違い

一般的に銀行の不動産担保ローンは、ノンバンクに比べて低金利です。銀行は申込人の返済能力を厳しく審査する傾向があり、債務不履行に陥りにくい人へ融資します。だからこそ、金利を低く設定できるのです。

その反面ノンバンクは、銀行に比べると審査難易度が低く、幅広い人へ融資しています。返済が滞るリスクが銀行よりも高く、ノンバンクは損失を抑えるためにも金利を高く設定しています。

融資限度額の違い

銀行よりも、ノンバンクの不動産担保ローンは融資限度額が高めです。銀行は最高1億円程度を上限にしていますが、ノンバンクは金融機関によって10億円以上の融資にも対応しています。

不動産担保ローンの融資限度額は、個人の信用力だけではなく不動産の担保掛目(たんぽかけめ)も関係しています。担保掛目とは、担保不動産に対して金融機関が設定する比率です。比率が高いほど融資限度額は高くなります。

金融機関ごとに比率は異なりますが、60~80%が一般的です。ノンバンクは銀行ほど不動産評価が厳しくはなく、この担保掛目を高めに設定する傾向にあります。

審査基準の違い

すでに解説しているとおり、銀行は低金利で貸付するぶん厳格な審査を行います。それに比べてノンバンクは、金利は高めですが審査は柔軟です。銀行で審査落ちしても、ノンバンクの審査に通過する可能性は十分にあります。

融資スピードの違い

一般的に、銀行よりもノンバンクのほうがスピーディに融資してくれます。なぜならノンバンクは技能に比べて審査基準が柔軟なうえに、企業独自の審査を採用していることで、審査に時間がかからないからです。

銀行の場合はローンの申し込みを受けたあと、銀行側で直接審査するのではなく、保証会社に審査を依頼しています。そのため審査に時間がかかりやすく、融資まで1か月以上かかることもあるのです。

その点ノンバンクは申込から審査、融資まで社内で完結するため手続きが早く、中には最短即日融資に対応している金融機関もあります。

不動産担保ローンを選ぶ時の比較ポイント

自分に適した不動産担保ローンを見極めるには、以下の4つのポイントを意識するのが大切です。

  • 金利
  • 融資限度額
  • 融資スピード
  • 融資条件や資金使途の柔軟性
    • 金利

      とくに重視したいのは金利です。低金利であるほどトータルで支払う利息額は少なくなるため、金利は低いに越したことはありません。

      金利は「〇%~〇%」のように下限金利と上限金利があり、その範囲内で実際の金利が決定するしくみです。審査次第で一番高い上限金利が適用されることもあるため、比較する際は上限金利に注目しましょう。

      不動産担保ローンの金利は固定金利と変動金利があり、基本的に変動金利のほうが低金利です。

      融資限度額

      不動産担保ローンに限らず、融資には限度額が定められています。融資限度額は金融機関ごとに差があるため、高額融資を希望している方は確認が必要です。

      しかし実際に借りられる金額は、融資限度額の範囲内で審査によって決定します。必ずしも融資限度額いっぱいに融資を受けられる訳ではありません。

      融資スピード

      できるだけ早く資金調達したいなら、融資スピードも要チェックです。ノンバンクなら1週間以内に借りられる金融機関が多く、即日融資が可能なところもあります

      融資条件の柔軟性

      とくにノンバンクの不動産担保ローンは、以下のように融資条件が柔軟な金融機関があります。

      • 第2、第3順位抵当権でも可能
      • 事業性融資にも対応
      • 家族名義の不動産でも担保設定可能
      • 繰上げ返済手数料が無料
      • 赤字決算の会社でもOK

      金利の低さだけではなく上記のような融資条件も比較して、自身の状況に適した金融機関を総合的に選びましょう。

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      不動産担保ローンのご案内

      ]]> 不動産担保ローンの借入可能額とは?算出方法や担保にできる不動産について解説! https://www.abic-corp.jp/column/loan-borrowing-66/ Tue, 12 Apr 2022 03:03:04 +0000 https://www.abic-corp.jp/?p=17708
      家や土地を担保に融資を受けられる不動産担保ローン。カードローンなどの無担保ローンに比べて金利が低く、長期で借りられるため無理なく返済しやすいというメリットがあります。

      本記事では、借入可能額を左右する担保不動産の評価方法や算出方法、どのような不動産が担保にできるのかについて解説します。

      不動産担保ローンとは?

      不動産担保ローンとは、所有している戸建てやマンション、土地などの不動産を担保にお金が借りられる有担保ローンのことです。不動産の価値や契約者の返済能力等をもとに審査を行い、借入可能額が決定します。以下に不動産担保ローンの主な特徴をご紹介します。

      低い金利で借りられる

      不動産を担保にすることで貸し手側のリスクを低くおさえられるため、無担保ローンに比べて低金利で借り入れられます。

      使い道が自由

      住宅ローンやカーローン、教育ローンのような使用目的が制限されているローンとは異なり、自由な目的のために使うことができます。不動産担保ローンの資金で他のローン借入金を返済し、支払を一本化する「借り換えローン」としての利用法もあります。

      借入限度額が大きい

      不動産の価値や審査によっては1億円以上の資金を借りることも可能です。金融機関によって異なりますが、借入可能額は不動産の担保評価額の60~80%が目安とされています。

      不動産担保ローンの審査基準について

      不動産担保ローンの融資を受けるためには、申し込む金融機関等(銀行、信用金庫、ノンバンクなど)の審査を通らないといけません。審査では主に「不動産の価値はどのくらいか」「契約者に返済能力があるか」の2つの基準をもとに判断を行います。

      不動産の価値はどのくらいか

      担保となる不動産の調査を行います。不動産の価値が高いほど高額の融資を受けられる可能性が高くなります。

      返済能力があるか

      契約者が滞りなく返済ができるか、信用力を調査します。個人の場合は年齢や収入、勤続年数などが主な審査基準となり、法人の場合は事業継続年数や経常利益率、事業計画や将来性などを確認します。個人法人ともに、他の金融機関等からの借り入れ状況も審査の重要なポイントとなります。

      担保評価額の算出方法

      不動産の評価方法は金融機関によって異なり、算出方法も「積算価格(原価法)」や「収益還元法」など様々な手法があります。以下に、一般的な評価方法である「積算価格」について、土地と建物別にご紹介します。

      土地の評価方法

      土地の評価には、国土交通省が発表している「公示地価」、都道府県による「基準地価」、国税庁の「路線価」、市町村の「固定資産税評価額」など、公表されている価格を参考に調査を行います。

      建物の評価方法

      建物の評価額は、主に「再調達価格」をもとに算出します。
      再調達価格とは、同一の建物を新たに建築し、購入した場合にかかる金額のことです。法定耐用年数から現在の築年数を差し引いた残存法定耐用年数を算出し、その数値に「再調達価格」と「延べ床面積」を掛けた金額が建物価格となります。そのため法定耐用年数が超過していると建物価格はゼロとなります。

      不動産評価額に「担保掛目」を掛けた金額が担保評価額となります。担保評価額の算出方法や担保掛目は金融機関ごとに異なるため、同じ不動産を担保にする場合でも金融機関によって借入可能額が変わってきます。

      不動産担保ローンで担保にできる不動産の例

      不動産担保ローンでは、どのような不動産を担保にできるのでしょうか。いくつかの例をご紹介します。

      建物の評価方法

      住宅ローンが残っている物件を担保にした場合は、「第二抵当権」が設定されます。万が一借入金が返済できなくなった場合は物件が売却され、その売却金額を不動産担保ローンの借入先が2番目の権利で受け取れるということになります。

      住宅ローンを融資している金融機関でほとんどが回収された場合は、資金が受け取れないこともあるため、多額の住宅ローンが残っている場合は審査に通らないことも。審査が甘いと言われているノンバンクであれば、二番抵当でも借りられる可能性があります。

      築年数が古い物件

      築年数が古い物件は価値が下がり審査に通過しにくい傾向にあります。ただし土地は経年劣化することがないため、築年数が古いからと諦めずに評価依頼をするとよいでしょう。

      金融機関によっては、借入期間を残存法定耐用年数までとしているため長期間の借入ができなくなってしまう点や、前述したように築年数が法定耐用年数を超えると評価額がゼロになることもある点も注意が必要です。

      家族名義の土地・建物

      自分の不動産でなくても、親など家族名義の不動産を担保に借り入れられます。ただし不動産の所有者が不動産担保ローンの契約に同意し、物上保証人となる必要があります。

      物上保証人に返済義務はありませんが、申込者がローンの返済ができなくなった場合、担保物件を失うことになります。

      賃貸中の投資用不動産

      第三者に賃貸中の投資用不動産も担保にできます。賃貸中の賃料を裏付ける書類として、賃貸借契約書の写しが必要になります。

      不動産担保ローン申し込みから融資までの流れ

      1.事前審査の申し込み
      金融機関のホームページから仮申し込みをします。正式に申し込みをする前に、所有している不動産で融資可能か確認することができます。

      2.正式申し込み
      仮審査の結果、内容に問題がなければ正式な申し込み手続きを行います。本人確認書類や印鑑証明書など、金融機関の指示に従って必要書類を提出します。

      3.本審査
      担保不動産や信用力の調査を行った上で審査をします。

      4.契約
      審査に通過したら、借り入れ条件の説明を受けます。契約に必要な書類を提出し、契約を締結します。

      5.融資実行
      指定した銀行口座に融資金が振り込まれます。

      不動産担保ローンを申し込む時の注意点

      不動産担保ローンを申し込む際は、事前にデメリットについて把握しておくことが重要です。以下に注意点をまとめました。

      審査に時間がかかる

      担保となる不動産と申込者の審査を行うため、融資を受けられるまで時間がかかります。融資開始までの早さを売りにしている金融機関であっても、融資金が振り込まれるまで数日から一週間程度は見ておくとよいでしょう。

      手数料がかかる

      不動産担保ローンでは、金融機関が不動産を担保とするにあたり、様々な費用がかかります。金利だけでなく手数料も考慮した上で有利な金融機関を選びましょう。

      返済できない場合は、家を失うリスクがある

      返済できない状況になった場合は、担保にした家や土地を手放す必要が生じます。これは物件には「抵当権」という権利が設定されるためです。抵当権とは、返済が難しくなった場合に担保である物件を売却し、その売却額を優先して受け取れる権利のことを意味します。

      不動産担保ローンは抵当権が設定されるので、不動産担保ローンが返済できなくなると物件が売却されて、売却した代金でローンを返済しなければなりません。延滞が続き、金融会社によって強制的に物件が競売にかけられてしまった、ということにならないよう無理のない返済プランを設定することが重要です。

      まとめ

      不動産担保ローンを利用することで、低金利でまとまった金額の融資を長期間受けることができます。金利や審査内容、借入期間は金融機関によって様々。不動産担保ローン比較サイトのランキングや口コミ等を参考にしながら、自分に有利になるところを探してみてください。
      担保評価額の算出方法も金融機関によって異なり、担保掛目は開示していないことが多いため、借入可能額を正確に知りたい場合は金融機関に相談するとよいでしょう。

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      不動産を担保にしたおまとめローンを選ぶ際の注意点やデメリットを解説 https://www.abic-corp.jp/column/63/ Sat, 08 Jan 2022 06:58:45 +0000 https://www.abic-corp.jp/?p=16191 不動産担保
      ローンには無担保と有担保があります。どちらも多くの人が利用してきましたが、デメリットを含め注意点も理解して利用することが大切です。
      不動産を担保にする場合には、ある程度まとまった金額の融資を受けられ、金利なども有利にできる可能性があります。
      その反面、返済がうまくいかない場合には、担保の不動産を売却して返済に充てられるリスクもあるのです。こうした条件も理解しておくことが大切となるため、デメリットを解説していきます。

      不動産を失う可能性

      不動産を担保にする形のおまとめローンは、無担保に比べてかなり大きな金額を借りられます。複数のローンをまとめ、返済負担を軽減し、総返済額なども減らす効果が期待できる方法です。

      重要ポイントは、不動産を担保にするところにあります。メリットにもつながりますが、デメリットであるのも間違いありません。
      大きな金額を借りられるなど借りる側に有利な展開が期待できるのは、融資側としても返済がうまくいかないときに不動産を処分できるからです。処分して返済に充てられるため、無担保に比べてリスクが低いと考えられ、金利も抑えられるのが仕組みになります。

      反対に借りる側からすると、返済がうまくいかないと不動産を失う可能性が出てきます。特に返済不能と判断された場合には、差し押さえではなく売却となる可能性を理解しなければいけません。

      不動産が自分名義の場合、差し押さえになるとしても状況を理解できるでしょう。しかし、両親や兄弟、家族などの名義だった場合でも、借り入れた本人が返済不能と判断されると差し押さえられる可能性があるのです。家族などの信頼関係も崩れる可能性が出てきます。

      仮に返済が遅れた時に売却されなくても、信用情報には傷がつく可能性も否定できません。信用情報とは、日本信用情報機関に登録されている情報です。ここに金融機関の事故情報が記載される可能性がでてきます。支払い遅延情報として残るのは、「返済日から61日以上、または3ヵ月以上」が条件とされているため、返済が滞らないよう無理のない計画が重要です。

      「信用情報機関とは?どんな情報を基に信用度を判断しているか解説」の記事はこちら

      いろいろな諸費用が掛かる

      おまとめローンとして不動産を担保にするため、様々な書類や手続きが必要となります。無担保の場合には、個人情報を取引における信用の基本とするため、手間はそこまでかかりません。

      しかし、担保があるだけで、かなりの手間と時間が発生しその分の費用を請求されます。この費用は原則借主が負担しなければいけません。額も地域や物件の状態などで異なり、借入金額によっては返済数か月分以上になるケースがあるのです。

      事務手数料

      融資を受けるために様々な書類や手続きがありますが、この費用をまとめて事務手数料とします。保証委託なども含まれるため、範囲は非常に広いと言っていいでしょう。金融機関によってはこれを無料にすることもあります。

      しかし、他の手数料も発生するため、比較してみないと全体的な負担が軽いかどうかは判断できません。事務手数料が無料でも、他の負担が大きいケースもあるからです。
      借入金額に対して2%+消費税といった形になるのが一般的です。そのため、借入金額が増えると事務手数料も大きくなります。

      印紙税

      手数料の中でも避けられないのが印紙税です。金銭消費賃貸契約書を作成して交わしますが、この時に印紙をはらなければいけません。この印紙は印紙税となりますが、借入金額の設定によって額が変動します。印紙税は法律で決められているため、これはどこの金融機関でも違いがありません。

      印紙税は金額によって段階が分かれているのが特徴の税金です。

      • 100万円以上500万円以下  :2,000円
      • 500万円以上1,000万円以下  :1万円
      • 1,000万円以上5,000万円以下 :2万円
      • 5000万円以上1億円以下   :6万円

      抵当権の設定にかかわる費用

      不動産を担保にするため、抵当権の設定手続きが必要です。法務局で不動産の抵当権の設定登記をしなければいけませんが、基本的に司法書士に代行してもらいます。専門家であり、手続きをスムーズに進める基本です。
      この時にかかる費用が登録免許税になります。通常は借入金額に対して0.4%になっているので、やはり借入金額が増えると大きな負担になります。

      登録免許税とは別に、司法書士の費用も掛かります。これは司法書士の立ち位置や関係性によっても違うため、一概には言えません。
      一般的に提携している司法書士に依頼するケースが多く、数万円程度見ておく必要があります。実際に相談した時に、どれぐらいかかるのか確認しておくといいでしょう。

      抵当権を設定することで、調べられると借り入れしているかどうか確認できてしまうデメリットが生じます。そこで登記留保という方法も取られるようになりました。抵当権の設定をしない方法で、諸費用を抑えられるメリットがあります。
      その代わり、金利の設定は高くなるのがデメリットです。登記しないだけで、問題があればすぐに抵当権を設定することになるため、書類がなくなるわけではありません。

      不動産の鑑定にかかる費用

      不動産は、見た目だけで価値を判別できるわけではありません。通貨のような扱いができないため、いったいどれぐらいの価値があるのか鑑定する必要が出てきます。
      鑑定は不動産鑑定士に依頼するため費用が掛かるのです。不動産鑑定士の費用は、場所などに影響を受けるため、借入金額とは関係ありません。10万円から20万円当たりの設定が多くみられます。

      これらの費用を計算すると、2,000万円の設定で大体70万円ぐらいの手数料がかかるのが一般的です。事務手数料によってもかなりの差が出てきますが、借り入れをする以上、かなりの負担になる理解が必要になります。
      不動産を担保にすることで低金利に抑えられる可能性が出てきますが、この費用負担も含めて正確に計算する必要がある金額です。それでも複数の金融機関に支払い続けるより、おまとめローンとしてメリットが生まれやすいのは確かです。

      審査に時間がかかる

      不動産を担保にすることから、鑑定にも時間を要します。無担保の場合には信用調査だけになるので早い場合には即日融資されることがあるでしょう。不動産を担保にする場合には、調査にかかる時間が多くを占めます。1週間程度はかかることを理解して、計画的な行動が必要です。
      早い場合には、最短2日といったケースもあります。事前に確認しておくと、必要な瞬間に間に合わせやすくなるでしょう。

      繰上げ返済には途中解約違約金が発生する可能性

      住宅ローンとも似ていますが、繰上げ返済をする場合、違約金が発生する可能性があります。名称は異なりますが、繰上げ返済手数料も同じ内容です。返済金額の3%という設定がよくみられますが、不要の場合もあり、決まりがあるわけではありません。
      注意しなければいけないのが、違約金には消費税がかかる点です。手数料にもかかりますが、大きな金額が発生するため、計算しておく必要があります。

      繰上げ返済に手数料がかからないのであれば、返済計画はかなり違いが出てきます。おまとめローンとして毎月の返済負担などを軽くしながら、早めの返済計画が立てやすくなるからです。それだけ大きな負担となるため、事前に確認しておく必要があるでしょう。

      担保の追加要求の可能性

      不動産は常に価値が一定ではありません。条件によって、大きく変わる可能性が出てきます。下落した場合には、追加で担保を要求される場合がゼロとは言えません。
      基本として下落する可能性も含め、金額を設定しています。予測の範疇であれば問題ありませんが、大幅に下落する可能性も否定はできません。事前に予測しきれない部分ではありますが、デメリットとして理解も必要です。

      注意点を理解してうまく活用

      不動産担保
      融資を受けるなら、様々な情報や必要な書類に対する理解が必要です。その中で費用負担という分かりやすい注意点が出てきます。
      大事なことは、理解して計算したうえで、全体としてメリットが生まれるかどうかです。おまとめローンとして活用する場合、支払いの負担軽減が大きなポイントになります。毎月の返済額や、返済総額も計算して、どちらにメリットがあるのか明確にして判断していきましょう。

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